央企信托-80号淄博市级非标(淄博信托投资有限公司)

资管固收 2023年06月13日 20:06 102 admin

　　去年以来央企信托-80号淄博市级非标，信达地产(600657，股吧)在土地市场挥金如土，造就地王无数。“央企信托-80号淄博市级非标我就是钱”一度是信达地产(600657，股吧)的代名词。而信达地产(600657，股吧)的拿地价格即使让同行也纷纷惊呼看不懂，一些人更直接表态他们的拿地价格“怎么测算都无法盈利”。那么信达究竟靠什么底气进行如此高的报价？

　　信达地产(600657，股吧)是2009年由信达投资有限公司从一家名为青鸟天桥的软件公司购买而来的A股平台，在重组之后信达地产(600657，股吧)成为信达资产的地产发展平台。

　　根据信达地产(600657，股吧)2015年年报显示的股权结构，信达地产(600657，股吧)由信达投资百分百控股，而信达投资隶属于信达资产管理有限公司。信达资产是建设银行(601939，股吧)最初为剥离不良资产，而设立的不良资产处置平台，其与东方、华融、长城并成为四大资产管理公司，业内俗称为四大AMC，是金融行业最著名的金融巨头。

　　信达资产注册资本为251亿，公司性质为非银行金融机构。其67.84%的股份由中国财政部直接持有。

　　信达地产(600657，股吧)58亿夺得上海新地王

　　据《中国经济周刊》报道，电子地图上找不到“苏家浜路”，附近也还没有设公交车站。它与潘泾路交会处距离上海市中心地标人民广场约有19公里。它所在的板块以顾村公园闻名，早春那里是上海的赏樱名地，不过距此也有4.2公里之远，而最近的地铁站就在那里。

　　5月31日，5位工人正七手八脚地清理着这块乱石丛生的荒地，他们从上午就一头扎进了荒草堆，黄昏时分才接近收工。“这里明天要拍卖，所以清理一下碎土和垃圾，让它更‘好看’一点。”一位工人对《中国经济周刊》记者如是说。

　　6月1日上午，“宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块”如期开拍。超过40家房企领取了申请书，真正参加竞买的申请人名单一直在拉长，临到开拍前一日还有两家房企加入“逐鹿”，最终达到了24家。而从这份名单上看，几乎耳熟能详的大开发商全员到齐，席卷了大半个地产圈。

　　上午11点02分，在一轮又一轮“心跳加价”后，这个起价14.39亿元的“香饽饽”花落信达地产(600657，股吧)，成交价高达58.05亿元，溢价率306.53%，远远超过了市场早先分析的140%~180%中间溢价率。

　　这个价格意味着昔日“荒地”摇身变成“金矿”。去除商业和自持住宅，楼板价达到4.81万元/平方米，相比此前2.2万元~2.8万元/平方米的预估价几乎翻番。如果按照业内流行的保本售价算法，未来价格将冲上7万元/平方米。

　　要知道，就在半年前，这个单价还可以买到位于内环内北外滩板块的豪宅。但对于这次土拍结果，许多围观人士却表示淡定。因为刚刚过去的“土地红5月”已有三块地处外环外的地块成功揽金500亿元，其中周浦地块保本售价逼近8万元/平方米已然抬高了大众预期。

　　上海原本就高烧不退的土地市场在儿童节再次上演血色恩仇，谁也不知道这场盛宴还将持续多久，眼看着单月土拍成绩可以秒杀三四线城市全年销量总额，“地王”已经成为新一代网红名词。

　　业内预测：“地王”豪赌未必赚钱

　　根据业内的开发周期计算，2015年出让的土地大概会在今年的年中或者下半年集中入市，而今年出让的土地也会在未来2~3年投入市场，现在看起来失控的土地市场会不会届时甩出现实的“耳光”？“周浦拍地的时候第一波加价就吓掉了一批人，第一次举牌就加了7亿，主持人都在说‘冷静，冷静’，其实历来地王的日子未必是好过的，表面很光鲜，但整个项目做下来，利润未必很高，光给你树个名头，你挣不到多少钱。”上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦直言，“如果是对于一些在上海拿地的新房企，不赚钱可以赚个名气，但真正获益的其实是周边的一些项目和二手房，像之前的大宁地王、长风地王都是这样，一拍下来，周边楼盘就涨了15%。”

　　按照卢文曦的算法，周浦所谓“保本售价”并不靠谱，“不看溢价率，主要看楼板价和周边项目的差价，一般来说，‘面粉接近面包’，或者面粉比面包高个百分之二三十，将来盈利还有希望，周浦这个要达到百分之五六十，绝对是偏高的，未来的销售有很大压力，等于对赌一年以后，房价暴涨50%。”

　　中原地产首席分析师张大伟称，并不看好现在“地王”未来的盈利。“在我看来，周浦这种价格，销售端肯定都是不合理的，因为现在房价市场起码稳定下来了，按照开发周期来看预期可能是一两年之后，现在它的预期可能拖长到三四年之后，毕竟三年前，2012年左右上海的价格到现在起码涨了50%，大部分企业都在抢地，因为它相信这个逻辑，对于未来房价的上涨空间，从目前的收入端或者需求端来看，它是支撑不了这么翻倍的涨幅的。”

　　不过，张大伟认为，其中有一个货币供应端的变量，“2008年的时候上海的均价才1万块钱，正是因为货币超发的结果导致了房价飙涨，对于企业来说，它是从资金和人口两个方面考虑的，从人口角度来看，上海的人口增幅放缓了，人口的收入增幅也没有那么快，但如果考虑到供给端，土地供应减少，货币又超发，开发商还是抱着豪赌的心态，因为房价已经是一个货币现象，从这个角度看，‘地王’的预期价也未必一定达不到。”

　　继续凶猛：今年投资目标提升四倍

　　灵活的金融手段，给信达提供了充裕的资金储备。

　　据不愿具名的房企负责人透露，信达地产(600657，股吧)急于在一二线市场扩张，今年其在土地市场的投资计划是100亿——本金！

　　根据土地出让的相关要求，竞买企业在竞买土地时，1/3资金是开发商自有资金，换句话说，信达地产(600657，股吧)今年投资的规模实际可能高达300亿元。

　　这个投资规模相比起在2015年年报中披露的80亿土地投资额，提升近四倍。

　　目前业内颇为关心的是，以处置不良资产为主的信达，在地产项目运营方面的短板如何克服？

　　对此，房企负责人透露，信达地产(600657，股吧)的模式，是金融地产，和传统的拿地开发不同，其在主要承担投资的角色，比如上海新江湾的项目，是和泰禾合作，在上海顾村以及杭州的项目，也在积极寻找合作伙伴。信达在选择合作伙伴，一要求对方入股，不能以代建模式加入，二则是对资质有一定要求，全国十强以外的开发商一般不做考虑。该人士透露，由于信达地产(600657，股吧)的土地成本控制和一般民营企业不同，近来的地王成本远高于市场售价，这对合作者的资金也提出了严峻的考验。

　　“怎么测算都无法盈利”背后

　　信达不断缔造地王的背后，是外界对于其不惜代价大举进军房地产业的不解。

　　有房地产行业人士称，以信达在顾村的地块为例，无论怎么测算，都无法盈利。央企和一般的民营企业的思路不同，其应该不是为了单一的项目汇报。

　　克尔瑞研究报告称，中国信达作为央企金融巨头，主业的利润率远高于房地产。信达地产(600657，股吧)本身的开发能力有所欠缺，2014年，信达地产(600657，股吧)的净利润7.6亿，净利率15.7%，尽管利润率水平尚可，但是利润规模太低。相比之下，中国信达2014年的净利润124.4亿，净利率20.3%，不仅利润规模大而且盈利能力强，没有必要全力发展地产业务。

　　在当前经济和市场背景下，中国信达最需要的实际是资产配置。从2015年7月开始，离岸人民币汇率持续下跌，加上通货膨胀的影响，人民币贬值加速，因此合理的配置资产规避汇率风险是需要企业考虑的。而中国信达作为国内四大AMC之一，属于典型的“不差钱”，资产配置时需要一类能够承载大量资金投入的行业，而房地产是最为合适的。

　　“资产荒”日益严重，优质土地资源是保值的最佳选择。资本市场资金充裕、流动性强，反倒凸显了优质资产的稀缺。房地产行业依然有不错的前景，而一线城市核心地块则最具升值潜力，无法直接进行房地产开发的险资通过投资地产股“曲线救国”也证明了这一点，中国信达显然也深谙此道。信达地产(600657，股吧)如此“疯狂”夺地王，无论最后能否赚到钱，已经完成了母公司中国信达的资产配置需要，某种程度上这比单纯盈利更为重要。因此，信达地产(600657，股吧)最终只是满足主业资产配置需求的工具，始终还是为金融主业护航而生的。

　　无论赚还是赔，都是股民“埋单”

　　就拿顾村这块地来说，大家都给信达算过账，赚钱可能很小，亏本是大概率事件。可是，谁告诉你，信达靠卖房赚钱？

　　各种资金市场，都会是信达“赚钱”的途径。担保贷款、信托融资、股权质押、再融资等等，都可以是信达赚钱的渠道。

　　信达需要做的只是等待。现在用60亿买地，如果明年这块地边上出了一块类似的地，但价格要80亿，那这块地的估值就相应提高，在资本市场估值相应提高。

　　要知道，上海原先那些“面粉贵过面包”的地王都成功解套了。对于信达来说，等到明年土地升值再去二级市场定增，然后拿钱开发项目，无疑是最好的选择。

　　信达疯狂拿地王扩张，然后去二级市场增发，把你股市里的钱搬去土地市场。

　　在这个只有房价涨涨涨的年代，你是否明白了什么？也就是说，信达拿过的所有“地王”，都会因为信达疯狂制造的新“地王”迅速升值，让这些老“地王”在通过各个融资渠道“赚钱”。

　　而对于房企融资，定增是比合作、合营和IPO更佳的股权融资方式。作为债权融资，中期票据、公司债、可转债的优势堪比银行信贷，不但期限更长，甚至成本更低。因此，对房企而言，中期票据、公司债、可转债是最理想的债权融资方式。

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