央企信托-175号山东潍坊高新区标债政信集合信托（潍坊 信托）

本文目录一览：

• 1、寿光城投融资有风险吗
• 2、山东政信项目有 吗
• 3、影子银行信托正在消亡
• 4、城投融资受限“非标转标”业务兴起
• 5、房产信托叫停背后:连续13个月位居集合信托之首

寿光城投融资有风险吗

一般情况下的主动管理型信托计划，都是分散投资，并非投资到一个项目当中。分散了风险，但同时加大了投资和管理的难度。

城投债是企业债，是用于城市基础设施建设的。城投债，又称“准市政债”，是地方投融资平台作为发行主体，公开发行企业债和中期票据，其主业多为地方基础设施建设或公益性项目。

央企信托-山东寿光城投债券（山东寿光信托政信

）

央企债权和地方城投债权哪个好

城投债权好。

1、成立时间不同，央企债权成立于1995年5月5日；城投债权起源于1991年；城投要早于国投。

2、服务对象不同，央企债权是中央直接管理的国有重要骨干企业；城投债权是全国各大城市政府投资融资平台；服务对象不同。中央企业债权是指经国家部、委一级批准发行，债券信用评级达AA以上的中央企业债权。

100万起投的信托产品有哪些？

《信托公司集合资金信托管理办法》规定，单个信托计划的自然人人数不得超过50人，但单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者及合格的机构投资者，数量不受限制。

第六条 前条所称合格投资者，是指符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：

（一）投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；

（二）个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；

（三）个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。

如果信托规模为1000万元，那么以50人为限制，则每份平均20万，前几天我还见了一个北京信托的20万起点的信托

城投债怎么买

城投债分为标准化债权和非标准化债权两种类型，其中标准化债权可通过交易所、银行柜台等渠道购买，非标准化债权可通过信托机构、资管机构喝金交所购买。

“城投”是对各级政府的地方性融资平台统称，城投债就是由这些融资平台发行的债券。城投债因为有地方政府兜底，所以信用等级较高，带有刚性兑付的性质。尽管月初出现了首例城投债政信 事件，但投资者对于城投债的关注度依然很高。

城投债购买人群：标准化债权的城投债为公募债，个人投资者可通过证券账户公开购买，其预期收益率也相对较低，一般在5%到8%之间。非标准化债权的城投债为非公开募集，属于私募债，只向特定的投资者发行，例如券商、理财师等。

城投债购买条件：城投债的发行主体以省市级居多，发行主体评级也以AAA和AA+为主，因为有政府信用做背书，所以城投债一直被视为刚性兑付债券，所以城投债算得上是难得的高预期收益、低风险债券。不过城投债并非所有个人投资者都能参与，需要认证为为合格投资者才可购买。而合格投资者的认定标准非常高，例如要求具有2年以上投资经历，家庭金融净资产不低于300万元等等。不符合条件的投资者如果对城投债感兴趣，可通过购买基金的方式间接投资城投债。

【拓展资料】

可转债全称为可转换公司债券。在目前国内市场，就是指在一定条件下可以被转换成公司股票的债券。可转债具有债权和期权的双重属性，其持有人可以选择持有债券到期，获取公司还本付息；也可以选择在约定的时间内转换成股票，享受股利分配或资本增值。对于已经持有可转债正股的投资者来说，除了可以享受配售小赚一笔之外，更关心的则是股票股价的走势。公司发行可转债对于股票到底有何影响，是利好还是利空，这才是关键。

可交换债券主要特征：可交换债券和其转股标的股分别属于不同的发行人，一般来说可交换债券的发行人为控股母公司，而转股标的的发行人则为上市子公司。可交换债券的标的为母公司所持有的子公司股票，为存量股，发行可交换债券一般并不增加其上市子公司的总股本，但在转股后会降低母公司对子公司的持股比例。可交换债券给筹资者提供了一种低成本的融资工具。由于可交换债券给投资者一种转换股票的权，其利率水平与同期限、同等信用评级的一般债券相比要低。因此即使可交换债券的转换不成功，其发行人的还债成本也不高，对上市子公司也无影响。

城投债券有风险吗

城投债并不是没有风险的，在2011年6月29日，上海的融资平台之一申虹投资公司被曝出债务逾期，这就是城投债著名的“黑七月”，这是城投债的第一次政信 ，当然也不是最后一次政信 。紧接着6月30日，云南省最大的融资平台云南省投资控股集团也出现兑付危机。随着地方融资需求越来越大，城投债政信 也必定会越来越多。

拓展资料：

1.城投债，又称“准市政债”，是地方投融资平台作为发行主体，公开发行企业债和中期票据，其投向多为地方基础设施建设或公益性项目。城投债起源于上海。上当时为了开发浦东新区而采取的一种融资手段。随着这种融资模式的成功发行，在全国各地迅速展开。目前城投债规模在3万亿规模以上。

2.城投债的运作方式

城投债一般通过地方政府的投融资平台发债，地方投融资平台一股的名称为城市建投投资公司（通常称城投公司）、城建开发公司、城建资产经营公司等名称。城投债一般会由地方政府承诺还款，必要时还有财政补贴等作为还款承诺，所以城投债还是非常受欢迎的。

3.公司债券是指股份公司在一定时期内 (如10年或20年) 为追加资本而发行的借款凭证。对于持有人来说，它只是向公司提供贷款的证书，所反映的只是一种普通的债权债务关系。持有人虽无权参与股份公司的管理活动，但每年可根据票面的规定向公司收取固定的利息，且收息顺序要先于股东分红，股份公司 清理时亦可优先收回本金。公司债券期限较长，一般在10年以上，债券一旦到期，股份公司必须偿还本金，赎回债券。

山东政信项目有 吗

没有。

实际 率为0，政府信用＞国企信用＞民企信用，简单说，以政府信用为依托的金融产品是非常可靠安全的。国家通过基建稳增长，一定会加强政府履约能力，在这种情况下投资人可重点选择政信投资，因为政信投资具有国资建、国资管、国资融、国资还的“四国”优势。政信债务不会被取消，实质 率为0。

影子银行信托正在消亡

资产管理规模近22万亿元的信托业央企信托-175号山东潍坊高新区标债政信集合信托，即将迎来2007年以来最重要的行业调整。“资金信托”新规（征求意见稿），旨在将非标比例限制在50%以内，这相当于给信托公司非标资金池业务下达了“死刑”，意味着信托公司要进行大规模的腾笼换鸟。去通道业务之后，信托行业开始以不太明显的节奏“消亡”，由于存量非标业务众多，地方融资平台资产多，且周期均较长，有人称目前10%的不良率在信托业内司空见惯。但刚兑打破后，过往借新还旧的 游戏 不能继续，信托业不断积累的风险项目，正在一个接一个的“炸开”。虽然此前信托行业向主动管理转型声势浩大，但信托公司过去坐吃红利，靠资金池刚兑、躺着赚钱的时光已经一去不复返。

近日，市场上出现了越来越多的投向标准化资产的信托计划，包括投向标准化债权的固收类信托计划、投向股票二级市场的净值型信托计划等。相比过往高收益的非标投资，标准化债券的信托计划并非信托公司心之所向，从整个信托行业来看，绝大部分信托公司是以非标投资为主，整个行业非标资产占比可能达80%-90%。然而前有川信的200亿缺口，今有华信的40亿缺口，信托公司在资金池业务尽折。资金池和刚性兑付是信托公司过往比较集中的问题，但本质上都和非标有关，而这也让其面临史上最大政策调整。

今年5月监管刚刚推出了空前严苛的“资金信托”新规（征求意见稿）央企信托-175号山东潍坊高新区标债政信集合信托；6月就相继有信托公司出现了产品 、资金挪用等消息。对很多信托公司而言，冲击最大的是新规对非标资产占比做出约束。非标资产比例限制在50%以内，意味着信托公司要进行大规模的腾笼换鸟。虽然上述政策目前处于征求意见阶段，但已有信托公司开始转型，2020年上半年集合信托投向房地产领域规模占比只有27.43%，而标准类信托产品在悄然增加。事实上，非标投资占比的降低也将直接降低信托公司的收益率。

根据用益信托网数据，2020年上半年集合信托产品发行的平均收益率7.62%，环比下降0.29个百分点；上半年集合信托产品成立的平均收益率7.66%，环比下降0.34个百分点。数据显示，从2019年下半年度开始，市场上发行和成立的集合信托产品的收益率持续走低。转型并非易事，相比具备天然渠道和宣传方式优势的银行理财，保险资管等专业做标准化业务的机构，信托公司的竞争力将彻底不足，资管新规出台后，信托公司将直面业务结构调整的压力和利润空间缩小的打击。有人正瞄准信托腾挪出的市场份额。

资管新规剑指“资金池”

近日，一则“资金池”信托业务被暂停的信息将华信信托推向了风口浪尖。9月21日，有媒体报道华信信托产品早在3月左右就已经停止发行，而这背后或是祸起资金池、底层资产。实际上，不只是华信信托，四川信托200亿元资金窟窿、安信信托500亿元产品逾期、国投泰康踩雷31亿元通道业务，信托业不断积累的风险项目，正在一个接一个的“炸开”。

这些 的信托公司曾经都以“黑马”的姿态现身过，无论时间长短，都曾经在某一段时间称霸全行业。因为有刚兑，信托牌照，高收益也颇具吸引力，即便资金池三个字略显灰色，但还是成了信托公司规模扩张的利器。但背后隐藏的高风险，在爆发的一瞬间还是将其建立起来的形象一举击溃。

但据不完全统计，今年以来监管部门已经对山西信托、中江国际信托、中航信托、中铁信托、安信信托、山东省国际信托6家信托公司开出了7张罚单信托公司的连续爆雷，已经引起了监管层的注意。今年5月监管刚刚推出了空前严苛的“资金信托”新规（征求意见稿），意在对资金信托业务作出界定，并要求非标准化债券类资产的比例不得超过全部集合资金信托计划合计实收信托的50%，这相当于给信托公司非标资金池业务下达了“死刑”。6月，多家信托公司日前收到来自银保监会信托部的窗口指导，明确各家公司压缩主动管理类融资信托的具体规模，剑指资金池，包括工商企业类信托贷款、房地产信托贷款、政信类信托贷款等。

按照监管部门的年初规划，2020年全行业压降1万亿元具有影子银行特征的融资类信托业务。

扮演影子银行的信托

10年前，信托还不是一个被人所熟知的行当。

1979年中国第一家信托投资公司———中国国际信托投资公司经国务院批准成立。

自这一年开始，中国有了信托业务，但是信托在中国的发展并不顺利，信托乱象重生下监管直接叫停了整个行业的发展，截至最近的一次行业整改即2007年信托业整改，信托公司才得以重新持牌经营。经历了六次整顿后，2007年信托仅留下68家。信托，简而言之就是“受人之 拖 ，代人理财”，其特殊之处在于信托业，其和银行业、证券业、保险业并称为中国的四大金融行业，且是除了银行之外唯一具备法定的放贷资质的金融机构。

借助于2006-2007年的大牛市、2008年的金融危机以及2008-2009年的4万亿元刺激计划，尤其是2007年后银信之间的密切合作，推动了信托规模的快速壮大， 特别是由于银行信贷规模受到管控、表外业务需求急速增长的情况下，配资业务（两轮大牛市的重要资金助手）、政信等基建业务和房地产业务（源于信贷规模管控等）、理财资金通过信托发放贷款等通道类业务开始大幅发展。

2008年末房地产信托产品悄然而生，那个时候的信托产品多是与银行做对接，即银行的理财资金会进入到信托公司购买信托产品。很快，2010年信托行业的营业收入就已经逼近了300亿元大关。而后银信之间的合作从主要以证券投资信托为主变成了以融资类信托为主。

2013年开始，在当时“大资管”的口号下，从银行到券商，从信托到基金，都加入到了推动中国影子银行体系大扩张中来，尤其是银信通道业务。2014年，影子银行大规模扩张形成的过剩流动性，又催生了“委外”业务的大扩容。到了2018年，信托业资产管理规模增长到24万亿，10年增长20倍。多年来，信托扮演了影子银行的角色。

信托产品高收益

信托规模扩容的十年，也是房地产狂飙突进的十年。

影子银行在中国房地产市场融资中扮演了重要角色，比如房地产商资金短缺，信托公司为房地产商的待开发项目设计理财产品，委托银行代销，由投资者购买。房产商获得项目资金后，把项目开发完毕并销售后，将支付给银行托管费，信托公司服务费以及投资者收益，这一模式称之为银信合作。

又如，过去地方政府融资土地融资平台直接向银行贷款筹资，为地方政府筹集资金。现在，土地融资采取城投债、基建信托、房地产信托、资金池信托、票据贴现等与影子银行相关的融资方式。 而由于信托基本上都是高息发债，高息贷款的生意，大比例倾斜 投至 非标产品使其早期基本收益率都在10%以上，即便是在目前投资市场黯淡的大环境下，信托大都能达到8%以上的年化收益水平。

信托产品的高收益源于三个方面，其一，信托产品收益率不受限制，融资类信托计划在发放贷款时，无需参照人民银行制定的基准利率上下浮动限制；其二，信托公司是境内唯一可以跨货币市场、资本市场和实业领域进行投资的金融机构；其三，运用杠杆策略加大了信托产品的收益。此外，刚性兑付，收益高风险低备受富人的青睐。

通过TOT模式来做资金池

而为了配置更大比例的非标资产来获利，信托公司开始通过TOT模式来做资金池。

所谓“资金池”信托，泛指资金运用方式为组合投资的信托产品业务， 其特点是资金没有固定投向，一般投向为多个领域，由信托公司自主管理。 资全 池业务兴起的初衷就是通过期限错配达到短募长投的目的。

对于信托公司而言，早期的池子业务好处是很明显的。

在项目青黄不接的时期，池子可以有效吸纳客户的资金，提高投资者资金效率的同时，有助于信托公司品牌建立；在项目应接不暇时，又不必担心临时募集资金速度太慢，有助于提高资金使用方对信托公司的信赖，有点“旱涝保收”的意思。2009年平安信托推出“日聚金”产品，开辟短期理财型资金池的模式。

过去“信托无非标”，监管并没有对非标的比例限制，这也直接导致信托几乎成了非标大本营，部分信托公司非标占比甚至超过了80%。过去为规避监管，信托公司创新出了TOT产品，同样的主动管理和分散投资，却难辨它究竟是不是资金池的替代品。

上海信托的“现金丰利”系列可谓信托资金池始祖，可将“现金丰利”理解为“能投非标的货币基金” ，收益率比货币基金可观，又如中铁汇利、中航天富以及湘信汇金等系列，一年内期限收益高达8.5—9%，但玩法同最初的货币资金已经有所区别。比如此前99号文规定信托产品门槛一般设为100万起，而伴随着私募阳光化时代，信托公司巧用TOT模式来做资金池，该模式的主要功能是资金拆零，采取TOT可以降低投资门槛，如中铁信托的TOT门槛一般为50万元。从合规角度出发，100万元以下的投资者必须出具财产证明。

信托资金池大多投向了非标产品，而信托非标资金池业务，实质上是以资管名义从事的类存贷业务，资金端是发行预期收益率的类存款产品，资产端则投向类似贷款的非标业务。资金池业务由于其自身特点（业务期限错配，但资金投向不明，底层资产不明确），很容易出现某个项目出现兑付危机，则有新的资金接盘，形成“刚性兑付”预期，如果不加监管，最终走向庞氏 。

在外界看来，信托资金池隐秘、强大，似“洪水猛兽”；操盘手隐于幕后，操纵数百亿资金在各类非标、场内资产间腾挪，一旦募资青黄不接，资金池 的风险比较高。 巅峰时期，信托资金池的规模有3000多亿。实际上，对于此类业务的监管，银监会早在2014年就亮明态度，99号文就开始强调清理非标资金池业务，压降存量，禁止新增。

信托转型标准化优势不再

自2018年开始，资管新规出台，剑指刚兑和资金池，破刚兑，“三年内清理信托公司非标资金池业务。”

在压通道、打破刚兑、禁止期限错配、房地产融资收紧等一系列监管政策导向下，信托公司纷纷对业务结构进行调整。从集合信托投向领域看，其投向房地产领域的规模占比在2018年的下半年和2019年的上半年达到极大值，超过40%。之后开始持续降低，2020年上半年集合信托投向房地产领域规模占比只有27.43%。这个拐点其实正是监管部门开始严格管控房地产信托融资规模（即所谓“630”政策）的时间点。

在监管的导向下，信托行业开始积极调整业务战略布局，从这个拐点开始，集合信托投向基础产业、金融和工商企业领域的规模占比持续提升，分别从2019年上半年的21.75%、27.31%和8.49%提升到2020年上半年的24.37%、31.57%和13.7%。

不过，信托公司过去坐吃红利，靠资金池刚兑、躺着赚钱的时光已经一去不复返，68张牌照优势变弱。

数据显示，信托通道业务规模占比已经放缓，从2010年到2012年其规模迅速扩张，2012年末规模是10年末的1.3倍；而其占比自2013年来逐步下降、增速也逐渐放缓。一方面监管加强对银信合作业务的约束，另一方面券商资管与基金子公司相比约束较小，部分取代了信托通道的功能。打破刚兑后，过去借新还旧 得 游戏 不能继续，但信托回到“信而托之，代人理财”转型标准化的优势却不再了。相比具备天然渠道和宣传方式优势的银行理财，保险资管等专业做标准化业务的机构，信托公司的竞争力将彻底不足。

城投融资受限“非标转标”业务兴起

本报记者 石健 北京报道

近日央企信托-175号山东潍坊高新区标债政信集合信托，《中国经营报》记者在采访中发现央企信托-175号山东潍坊高新区标债政信集合信托，山东、江苏、四川等地开始出现“某信托-城投债项目”的产品。一位城投公司融资部负责人告诉记者，这类新兴产品并非以往的政信类信托产品，即信托以非标的形式将募集资金投向城投平台，而是信托资金投向城投债，继而实现“非标转标”。

东方金诚金融业务部助理总经理王佳丽在接受记者采访时说，“从近期数据来看，信托资金仍主要投向工商企业、证券市场、基础产业和房地产等行业。受‘两压一降’的影响，证券投资类信托成为2020年以来唯一保持占比持续增长的信托类型，反映了信托投资向标品化转型的趋势。尤其在城投平台仍然刚兑的趋势下，存在一定的市场机遇。”

向标品化转型

根据记者所拿到的山东某地的城投债信托产品信息，该城投债发行主体的信用评级为AA。作为担保方的母公司主体信用评级为AA+，募资用途为该城投平台在上交所发行的2021年公司债。值得一提的是，该公司债的票面利率为6.5%，而市场上大部分的公司债票面利率为2.6%至3.8%。

对于该产品公司债较高的票面利率，有业内人士告诉记者，“从票面利率来看，还是反映出该城投平台融资难。事实上，从市场来看，信托资金还是希望募集给AA+的城投平台所发行的城投债，信用评级可以筛选一定的评选。如果像上述这种AA城投平台，则需要AA+担保来减少风险。”

此外，该业内人士还认为，信托资金流向公司债要好于私募债。“因为信用分化使得弱区域城投债净融资多处于萎缩状态，虽然近期西部某城投平台私募债从存在兑付隐患到已经兑付，但是市场并没有因此得到很大的提振。存量债务不会凭空消失，加之借新还旧不畅，市场仍然会存在一定的偏向情绪。”

值得注意的是，信托资金流向证券领域已经在数据上有所显现。根据信托业协会公布的2021年三季度末信托公司主要业务数据来看，信托资金仍主要投向工商企业、证券市场、基础产业和房地产等行业。对此，王佳丽分析认为，“从同比变化看，产品呈现三个特征，一是受近年来‘两压一降’政策影响，投向金融机构的信托资金占比显著下降，信托行业去通道、去嵌套的转型取得了一定成效；二是证券投资类信托成为2020年以来唯一保持占比持续增长的信托类型，反映了信托投资向标品化转型的趋势；三是从信托资金的运用方式看，截至2021年三季度末，以非标投资为主的信托贷款占比已不足30%，与上年同期相比下降了超过8个百分点，而以标品投资为主的交易性金融资产投资占比接近21%，同比上升超过8个百分点。”

对于上述资金的升降，一位城投平台融资部负责人认为，“城投债目前为止仍然保持刚兑，而政信类产品 逾期已经屡见不鲜。在推介相关产品时，刚兑是主要优势之一，安全性远高于非标类产品。此外，债券是在公开市场发行的金融产品，城投不兑付的成本极大”。

一方面，非标政信类产品发行量下降，与监管部门要求信托公司压降融资类信托有关；另一方面，信托资金通过标准化产品继续流向债券市场。一种“非标转标”的趋势开始在市场上出现。

“证券投资信托中债券投资相较于其央企信托-175号山东潍坊高新区标债政信集合信托他投资标的的占比最高，规模最大，主要原因在于债券市场的容量巨大，且具有固收属性，更能够满足信托投资者对于稳定收益的需求。”王佳丽预测，“随着城投融资受限，房地产融资风险增加，预计未来信托资金投向债券市场的规模还将进一步上升。”

君牛财富分析师认为，“信托‘非标转标’与几大类资产无法割裂，围绕土地的平台、地产，委贷为核心的类信贷业务。从监管而言，监管的基调也是渐进式整改，警惕监管引发的风险。因而把以往的操作模式梳理和增加信息披露，也不失为一种创新。这个‘非标转标’既打通资本市场，也能够促进信托承担起真正的委托、融通等聚焦财富管理、 社会 服务的职责。”

此外，有业内人士告诉记者，“除了北京、上海、广东、江苏、浙江、福建等省份外，在城投债和城投非标都面临大幅压缩的监管背景下，15号文（《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务防范化解工作的指导意见》）实际上进一步抬高了城投平台的融资准入条件，而城投债和银行融资的规模新增有限的情况下，城投平台对非标融资反而会出现更大的依赖，尤其是资质较弱或发债难以为继的城投平台。在这种看似矛盾的环境下，‘非标转标’将是城投平台短期融资的一种过渡方式。同时，城投发债首先要看当地的一般公共预算是否达到了50亿元，如果当地经济状况较差，城投平台的主体信用评级又不理想，那么，在当地就很难公开发行债券，而眼下信托将资金投向城投债，则从侧面反映出该地区的经济状况较好，且城投平台具备发债的实力。在一定程度上可以规避一些弱资质地区。公开发行的债券属于标准化资产，发行的债券可以在银行间交易市场和证券交易所公开流通买卖，也提高了资产的流动性和安全性。”

置换存量非标

2022年以来，低评级城投债的发行受到了更严格的控制，城投债的发行主体准入条件、规模占比、借新还旧等也有了更多的限制。近日，江苏省南通市财政局在官网发布了《南通市财政局2022年工作计划》，要求“进一步压降融资成本，对融资成本6％以上的隐性债务全面清理、分类处置，争取2022年末全市隐性债务平均综合利率下降到5％以内。督促各地将经营性债务融资成本，一并纳入监管范围。严控新增非标融资和高成本融资，确保全市债务综合成本持续下降”。

据统计，2020年以来，非标信用风险事件涉及的城投企业31家，分布在贵州、湖南、河南、四川等地。其中，贵州20家，占64.52％，河南3家，湖南、吉林和辽宁各2家，甘肃和四川各1家。从行政级别看，2家为省级城投企业，4家为地市级城投企业，其余均为区县级或园区城投企业。联合资信有关研报认为，非标信用风险的持续暴露及地方国企信用债 事件的发生，导致区域再融资环境恶化。此外，“资管新规”过渡期延长一年，再融资环境恶化的地区非标信用风险将持续暴露。企业层面，债务负担重且短期集中偿付压力大、直融及非标融资占比高、对外担保规模大、有不良征信记录、再融资压力大的城投企业流动性风险值得关注。

从各地的政策来看，非标业务压降已成趋势。在王佳丽看来，除了可以投资城投债作为标准化产品外，与城投平台开展的以往存量非标业务也可以通过“非标转标”的形式去除非标存量。“目前，存量的非标信托贷款通过正规流程发行ABS实现‘非标转标’，这也符合监管压缩信托非标规模的导向的。目前。交易所和交易商协会发行的资产证券化产品主要有两种类型，一是信托公司作为原始权益人和资产服务机构，向资产支持计划（SPV）转让基础资产（信托受益权），资产支持计划募集资金最终用于信托贷款还款资金；二是信托公司将信托贷款债权转让保理公司，由保理公司作为原始权益人发起资产支持计划，通过保理公司进入交易商协会ABN市场。需要注意的是，上述两种方式都需要信托贷款借款人开立资金监管账户，由资金监管行监督贷款资金偿还情况。

王佳丽认为，“根据近年来市场发行规模情况来看，以信托公司作为原始权益人，基础资产为企业债权或者信托受益权的企业ABS项目发行数量和参与发行的信托公司数量都呈现上升趋势。但信托公司通过ABS方式实现‘非标转标’需要满足监管机构对于底层资产池的评级、分散度，原始权益人风险自留等要求，基础资产还需有持续稳定现金流，因此现实发行中还是存在一定操作难度，预计发行规模增速有所放缓。”

采访中，有分析人士认为，虽然目前信托资金流向债券领域的比例在上升，但从过往的投资来看，信托资金并非擅长在证券市场开展业务、发行产品。对此，王佳丽建议，“如果想在城投债产品有所为，从短期来看，部分信托公司可以先期通过开发TOF等组合投资产品逐步培养投研能力。但从长期来看，信托公司需提高自身的主动管理能力，通过加强标品投资的内控管理体系和业务流程建设，招聘具有相关投资经验的投资经理、交易员、研究员、信评和估值清算人员。”

房产信托叫停背后:连续13个月位居集合信托之首

房地产信托规模压缩已是必然。7月11日下午，市场消息称，光大信托发布紧急通知，截至当日（7月11日）12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12点后已募集的此类项目全部退款。

随后，多个信托业务微信群和部分自媒体报道均放出消息称，目前暂停房地产类信托项目的并不仅仅是光大信托，国投泰康信托也暂停了此类项目。记者第一时间联系了光大信托和国投泰康的相关负责人，两家信托公司均回应称“消息不实”。

传言背后，房地产信托融资已成为监管部门重要盯防对象。

据记者不完全统计，2019年以来，监管部门高层人士在公开场合至少5次提及房地产金融风险。6月13日，银保监会主席郭树清更是在陆家嘴论坛上直指，“必须正视一些地方房地产金融化的问题”，“房地产企业融资过度，主张投资投机行为”。此番言论被市场看作是对房地产融资端监管的吹风，针对房地产行业的调控政策从销售端逐步走向融资端。

地产信托业务何去何从，恐将成为业内近期热点话题。

控总量，减增量

针对文章开头提及的市场传言，记者问询了不同区域的多家信托机构。

光大信托方面回应称，公司确实有相关通知。不过，“全面暂停房地产类项目募资”不属实，按监管要求，公司对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑合作。此外，对于业内传闻“因风险较大而被暂停业务”的说法，光大信托一位高层人士进一步回应表示：“肯定不是风险问题，公司的风险管控一直很好。”

国投泰康信托相关负责人则回应称，“关于房地产业务，目前正进行余额管控，业务仍在正常开展。”“要求控制总量，公司今年新增不得超过去年末房地产业务总量余额的4%。”东北地区某信托公司的一位人士表示，“目前已经超了，相当于不让开展新的地产业务了，影响挺大的。”

“我们公司正在主动控制总量规模，但是没有被叫停业务。”在窗口指导名单内的某信托公司总经理对记者表示，外界对这件事有点过度解读。目前主要是对房地产信托业务总量进行管控，在规模之内的新增部分都正常进行。

西南地区某信托公司的房地产信托业务负责人告诉记者，“公司此前在收到窗口指导后做了一些工作：一是梳理了规模；二是暂定银行代销和通道类房地产信托业务；三是要求通道类业务提前结束；四是不做恒大和碧桂园。”

一位北京地区的信托业内人士表示，监管对地产类业务并非一刀切，符合监管政策的不会受到影响。“比如刚需购房尾款类、住房保障类、城市更新类旧改项目等，仍然正常开展。”

据了解，北京辖内房地产信托业务事前报告仅接受符合“432”条件且交易结构为贷款模式的业务报告。北京银保监局对房地产信托业务事前报告逐笔进行事前审核，对于因合规原因被退回事前报告的项目，将严肃追究合规审查责任。

监管政策“接力赛”

房地产信托融资收紧早有信号。

今年5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”）。

23号文向信托公司重申房地产信托融资乱象整治，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

同时，银保监会严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。

此后，5月31日，有媒体曝出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门将收紧部分房企的债券及ABS融资渠道。

随后，7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导。

据了解，各家信托公司收到的监管要求不尽相同。比如：房地产信托规模不能超过2019年6月30日的规模；已备案项目不影响发行及成立，但未备案项目一律暂停；符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务均受到窗口指导影响，全部暂停；城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响；等等。

7月6日，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

7月10日，有媒体报道称：“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度，对各家银行的具体要求各不相同。”

除了政策出台、监管约谈、高层“喊话”之外，监管机构对房地产信托的严监管还体现在罚单上。今年以来，多地银保监局对信托公司在房地产领域的违规行为开出罚单，处罚事由主要包括“违规开展房地产业务”“违规发放房地产自营贷款”“信托资金违规发放房地产贷款”“开展房地产信托业务不审慎”等。

谁在快跑狂飙？

业内人士表示，此轮监管的背景，在于今年房地产信托业务的狂飙。

普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。

据普益标准、用益信托等研究机构发布的信托报告，2018年6月至今，房地产信托的月度成立规模已连续13个月位居集合信托之首，系信托公司的重要支柱业务。此外，近年来房地产信托余额增速较快，房地产投向占比从2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。

记者梳理相关研究报告了解到，今年以来，房地产信托在3月份达到募集规模的巅峰，4月～6月的募集规模有所起伏，但是月募集规模均在600亿元以上。

根据银保监会公布的数据，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。

银保监会有关部门负责人日前表示：“部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。”

据媒体报道，此次监管约谈的公司包括江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、五矿信托、百瑞信托等。

有业内人士对记者表示：“被窗口指导的是房地产业务规模比较大或者比较激进的信托公司，目前业内有传言10家信托公司被窗口指导，实际上可能远不止10家。”

对于信托公司为何对房地产业务难以割舍的话题，有业内人士认为，信托公司的房地产业务收费远高于其他业务。据前述信托公司房地产业务负责人透露：“目前业内的信托费率大致情况是，通道业务的年化大概是千分之一到千分之三；政信类项目是1.5%～2.5%；地产类项目则是2%～3%。”