ZZ老城工业资产运营财产权信托一期政府债定融(新时代信托底层资产)

资管固收 2023年12月05日 06:22 154 admin

　　文/谢逸枫

　　当前全国房地产市场加快复苏回暖ZZ老城工业资产运营财产权信托一期政府债定融，量升价稳ZZ老城工业资产运营财产权信托一期政府债定融，城市分化，调控分类，反观热点一线与二线城市房价调控收紧，三四线城市房地产去库存政策刺激，呈现温火两极分化、量降价稳态势。三四线城市ZZ老城工业资产运营财产权信托一期政府债定融的新建商品住宅市场与土地市场一样，与一二线房地产市场比较是“冰火两重天”。按照过去四轮调控收紧的历史经验看，土地市场降温与新建商品住宅降火是同步进行的，不是一降一升的。最为值得注意的是目前20城热点一线与二线城市房地产市场波动越来越离谱，房市降温、地市过火，房价收窄、地价暴涨的倒挂现象。这种现象反映出热点城市房地产市场的供求关系、供需结构、土地财政捆绑基础设施、地方收入、经济发展、政治业绩的矛盾突出。

　　“三高”地块的背后的逻辑真相就是垄断的土地供应模式与高价得地的土地制度及带有多个目标与任务的土地政策机制。因为调控只压房价、只调房企，不压地价、不调出政策的人，形成只允许房企抢高地价地块、允许地价暴涨，不允许房企上涨房价、房价暴涨，维持土地财政暴利。最为担心的是土地政策已经变成zf完成人才、保障房、安置房的政治任务，推广高地价成本，导致房价上涨。土地政策附加这么的条件，实际上就是zf应该做的事情与负担的责任，统统推给了房企，最后由买房人买单。毫无疑问，未来的房屋质量保障与高成本下的高房价市场承受力及房企销售回款去化压力非常巨大，非常担心这样的土地供应模式是否会成为未来的商品住宅市场恶梦。

　　为什么全国的国企央企、大房企都想进入热点城市抢地ZZ老城工业资产运营财产权信托一期政府债定融？为什么这些房企非要冒险砸钱抢“三高”地块？这才是值得zf与调控政策调整及市场检讨的，由于全国城市发展与资源配置不平衡，土地与人口不匹配，zf代替市场决定城市发展、决定资源配置，导致所谓的经济、权力、金融、贸易、交通、产业、科技、人才、创新等中心集中于热点城市，中小城市严重缺乏。一方面是热点城市的人口增长、购买力、财富、经济、金融、科技等方面是全国最强的，热点城市的教育、医疗、基础、人才等资源、配套是全国最好的最顶尖的。另一方面是热点的土地供应日益稀少、城区土地越来越稀缺，而人口不断的增长，无法满足日益增长的人口需要，即使把人口管理起来，还是解决不了住房需求的巨大缺口。

　　这轮热点城市房地产市场调控的核心应该是房价与地价，不是单纯针对房价调控，只要不断出现高价地块，房价上涨预期最激烈。由于部分热点城市的土地供应密集期基本上集中于第四季度，并且老城区、市区的高品质、优质地块接连亮相、房企拿地热度高，土地市场上频频出现高溢价、高单价、高总价的地块。11月初到11月22日，天津、温州、济南、天津、无锡、合肥、杭州、宁波、福州、武汉、长沙、广州等城市相继出现高单价、高溢价、高总价的三高地块，创造土地市场新纪录，打破一个又一个历史地价高度。相信过完这次房地产市场的短暂波动期，下轮的房价上涨会比地价更加的凶猛、更加的疯狂、幅度更加的大，否则房企赚不到几个钱。

　　一边16城热点调控加码升级，新建商品住宅市场降火降温，房价涨幅收窄、成交大幅度下降，一边热点城市土地政策收紧，土地市场却是异常火爆、地价暴涨、高单价高总价高溢价的三高地块频繁惊现。11月22日，广州、福州、武汉、长沙的土地市场火到爆炸，一日爆出20个左右的三高地块。高单价、高溢价、高总价的地块不断创造新的纪录，刷新一个又一个历史高度。而房企疯狂砸钱如买白菜一样，见地就抢，不断的叫价，因为不抢地就没得干。尽管调控已经强制压制住房价上涨过快的初步势头，地价上涨过快势头因调控变得更加疯狂。因为短期的供应端与需求端调控让房地产市场扭曲到变态，供应端越调越紧，土地价格被迫不断挤压上涨，需求端越调越紧张，住宅价格主动上涨变成被动上涨。

　　热点城市地根、银根的收双紧期，这样的三高地块出现打破了调控所谓的立竿见影效果预期，为什么会出现这么高的地价，究竟谁给了房企如此丧心病狂的疯狂抢地胆量底气？首先是房企的资金怎么来的，抢地的房企，基本上是靠银行贷款、销售款、股市融资、发债、信托、基金、民间资本的方式。不过，银行依然放贷与房企联合与联盟的抱团及第三方渠道的资金加入成为三高地块出现的原因之一二。其次是zf饥饿式的土地供应方式及土地制度及高起始价的作用下，三高地块必是不可避免。再次是房企拿地最好时机、不缺钱、补窗期，不拿地死得更快，有地的至少还有奋斗的机会，这就是所谓的最后的生存渴望。再次是住宅用地供应下降，老城区的土地稀缺，外来房企疯狂进入热带城市，一定程度上推高了地价预期，好的东西人人都想要。最后是部分热点房价滞涨半年到一年，现在房价处于补涨期，房企对房价上涨非常有信心，因为调控会让房价越调越涨。房地产是支柱产业、火车头、印钞机，政策的目的是促进房地产市场长期稳定健康发展，意味着不会打死房地产。

　　“三高”地块的出现，给热点城市房地产市场带来巨大的振撼力与影响力，直接抬高城市房价的档次与买房入市的门槛及刺激区域房价上涨预期、拉升全市未来的房价上涨幅度。其一是高价地块的产品高端化、豪宅化，这样的房子肯定是昂贵的，面粉高过面包，只能做蛋糕。其二是高地价的成本计算入房价，占到50%以上，必然形成高房价，地价高出房价一倍，房价必高出地价二三倍，埋下高房价祸根。其三是房企利润预期越来越高，因为开发成本上涨过快，唯有不断的提高售价。其四是高价地块会形成区域房价上涨联动效应，一定程度上会让带动全市房价上涨。其五是高地价的出现，会让买房者的心理产生房价上涨的预期，会逼着提前买房或者是集中入市的现象。其六是高地价的出现，增加调控难度，减弱调控效力的形成成果，把调控的作用力掩盖，可能会提前让调控进入真空期。

　　如此高的地块疯狂抢夺，依然存在一定的市场与政策风险。其一是高地价意味着房企的项目高周转率、稳定的现金流、销售的短去化周期、低利率的贷款资金，否则高地价的地块必然成为房企手上的定时炸弹。其二是高地价面临着政策风险，特别是热点城市调控加码与个人房贷、土地市场去杠杆及抑制资产泡沫、收紧房企融资渠道的特殊时期，一旦政策调控时间长，房企能否扛得住还需要观察。其三是”三高“的地块，占着房企大把的资金，增加房企负债率与现金流，如果销售回款缓慢，会导致项目资金链破裂、楼盘成烂尾楼的风险。其四是“三高‘的地块还要承担市场的接受力，特别是高房价的承担力，因为高地价的地块生产出来的肯定不是普通的面包，而是昂贵的蛋糕，好比的鱼翅、鲍鱼价。其五是高地价的地块，面临着空置或者是回收或者是罚款的法律风险。

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