国企信托-37号西咸新区项目(西咸新区国企单位)

近日国企信托-37号西咸新区项目，融创、建业等文旅地产企业国企信托-37号西咸新区项目的资金链出现问题，又引发了业界对地产企业文旅资产处置的讨论。但整体来说，这类企业只是在考虑通过变卖文旅资产或出售股权来给企业“回血”缓解债务压力，其文旅资产大多处在正常运营状态，算不上“不良资产”。

这反而让我们想将目光投向在文旅方面不太再受人关注的恒大文旅城国企信托-37号西咸新区项目：距离恒大爆 已过去将近半年，各地恒大文旅城中的童世界等文旅项目还要建吗？

对于恒大文旅城作为文旅产品的缺陷，以及恒大在操盘文旅项目时的失误，业内已有足够多的反思与讨论。外人讨论完便可以各自散去，但对当地政府来说，后续的处理与收尾却是不得不推进的漫长过程。

沧州恒大童世界项目示意图（图源：沧州渤海新区管理委员会政府官网）

烂尾项目在各地其实都屡见不鲜，算不上什么大事。但对于恒大文旅项目落地的三到五线城市及一线城市卫星城，却又有着不同的意义：它可能是当地唯一的大规模文旅项目，是“举城之力”扶持的重点。要实现预期的经济与民生目标，继续推进“童世界”建设，或许是国企信托-37号西咸新区项目他们仅有的出路。

当地政府如何处理恒大文旅城？

近几个月，恒大的“保交楼”正进行得如火如荼。各地都在关注房产部分的建设，那童世界等文旅设施又将如何呢？

恒大童世界项目梳理

新旅界通过采访发现，这17个文旅城项目的文旅部分整体来说处于搁置状态。而同样是“搁置”，各地态度又有一定的不同：

西安咸阳新区秦汉新城恒大童世界项目等：重新招商，按原规划推进

西安咸阳新区的秦汉新城项目相关人士对新旅界表示，由于恒大不具备相应的资金能力，童世界等文旅项目会在未来按恒大原有的规划进一步推进，但不再由恒大主持而是重新招商。

安徽六安舒城县恒大童世界项目等：暂时搁置，待恒大给出处理方案

安徽六安舒城县项目相关人士表示，未来文旅项目要如何推进主要看恒大的态度，当地政府仅能予以相应配合。“资产是恒大的资产，我们无权另做处置。”

河南开封恒大童世界项目等：暂时搁置，看政府态度决定后续是否开放及招商

部分恒大童世界项目主体已接近完工。对于这类项目而言，重点不在于是否继续推进建设而在于是否要由恒大方运营。开封恒大童世界项目相关人士告诉新旅界，开封的童世界已经建成七八成，周边的商业街也已基本完工，但目前暂无对外开放与招商计划。“现在只能先把空壳子在那里放着，很多项目都是如此。未来要不要招商谁来运营，要看政府和恒大怎么商议。”

总体而言，现在各项目方给到的反馈非常统一：先交楼。等确保了住宅区的完工，商业项目的推进再视情况而定。但这一“视情况而定”将持续多久，未来文旅项目是否有眉目继续推进，对各地而言似乎都是未知数。

恒大童世界项目效果图

表面上看起来，文旅项目和民生的关联程度没有地产那么强。但事实上，文旅项目的崩溃同样会对当地产生极为深远的影响。“文旅项目的处置虽然被搁置，但被搁置不代表它不是问题。”一位业内项目相关人士告诉新旅界。

他以童世界项目中已对外开放营业的海花岛为例，“单是海花岛，欠薪欠社保欠税，就已经影响到几千名员工和他们的家庭。现在岛上各种产品都是低价优惠，服务人员也提不起劲，前些日子还出现了停水停电现象，运维情况也不太好。这样下去，很可能把本来能建立起来的品牌都搞没。其他已建成未招商的项目一样会存在这个问题。”

同时，大型文旅项目的溃败也使得其本应发挥的提振效应不复存在。“大型文旅项目本应能大幅度提升当地经济，增加人口和就业。它的失败不只会影响购房者和项目雇员，还会影响上下游一系列产业链。而且，它本来应该能够满足当地人民的精神需求，提升文化素养，培养文化消费习惯。尤其是这些三四五线城市，如果项目建成，他们本可以享受到和一二线城市一样的商业文化氛围。”

另外，他还提及这对当地基础建设可能也有影响。这些城市的基础建设大多需要靠文旅项目带动，现在文旅项目陷入停滞，原本规划的配套交通能否继续推进也变成了未知数。如海花岛开始建设后，本应同步推进的海南西部机场目前也因客流量不足完全没有推进的消息。

“这类交通设施如果没有足够大型的项目或者产业来带动支撑的话，很可能就没有继续建的必要了，但对于已经落地生活在周围的人来说，原本预计能有的便利交通没有了，肯定会受到很大影响。”

恒大童世界水上乐园（图源：海花岛旅游度假区公众号）

有些地区已经明确表示要继续推进配套交通，如西安西咸新区秦汉新城项目将继续建设西咸新区智轨示范线支线、秦汉新城云轨国企信托-37号西咸新区项目；沧州黄骅市南大港也在继续推进曲港高速、京沪高铁二线、环渤海高铁、石衡沧港城际铁路等铁路的建设。但其他地区如四川眉山彭山市的天府新区恒大童世界项目，其周边配套交通建设仍然遥遥无期。在问政四川、领导留言板等平台都能看到当地居民对此的抱怨。

政府网站留言截图

文旅不良资产处置：国企信托接盘大法好？

恒大现在自身风雨飘摇，项目持续建设推进的担子自然有一部分落在了当地政府的头上。新旅界梳理了各地对恒大文旅城的处置措施，整理如下：

项目处置方面：成立相应工作专班或管理委员会，设置专人进行项目推进管理，制定可行计划实现复工复产

资金方面：利用现有资产融资，筹集项目重启资金；协调对接相关银行，协调延迟按揭贷款，拨发复工贷款，在地产方面跟进追回银行划扣监管账户预售资金以保障现有楼盘建设；

资产方面：推动恒大资产并购，将项目资产合法转移至国有资产名下；

配套设施方面：同步推进各类基础建设项目，如继续建立高速、高铁、地铁城铁等，为项目后续发展打造便利交通环境；

可以看出，其中有些措施或许只能“救急不能救穷”。虽然政府的援助、银行及国企的资金支持一定程度上能缓解地产项目的燃眉之急，但却很难支撑后续建设文旅项目所需的庞大资金与运营投入。

那要“救穷”——推动文旅项目建成，主要需要两方面：钱，和运营团队。为了从这两方面解决恒大文旅城的问题，现在最常见的措施有二：

一、“信托接盘”“国企接盘”

在恒大文旅项目的处置上，“信托接盘”、“国企接盘”成为最常被提及的概念。原因是这两者确实能在一定程度上解决资金问题。

最先引起相关讨论的是一月底广州南沙恒大童世界的资产变动。1月30日，此前由恒大童世界100%控股的广州文旅城旅游发展有限公司 ，完全退出广州南沙区恒睿文化旅游发展有限公司，该企业（广州南沙恒大童世界的项目建设公司）由五矿国际信托有限公司100%持股。事实上，除了文旅项目外，五矿信托也同样接手了恒大在佛山和昆明的两家地产公司。

恒大出售广州文旅城旅游发展有限公司公告（图源：恒大公告-与光大信托及五矿信托的合作）

但这一接盘是否意味着文旅项目有希望得到推进？景鉴智库创始人周鸣岐认为，这方面的可能性不大。信托类企业接手这样的文旅项目更多意味的是恒大方在“以资抵债”，其本身并不具备建设运营文旅项目的条件。

而且，五矿信托也并非“自愿”介入恒大项目。作为央企，五矿信托本身有协助“保交楼、稳民生”的政治任务；同时，信托机构本身与恒大有合作项目，如果恒大无法完成项目交付，信托企业也难以回收资金。

根据债务重组专家王佳佳博士对五矿信托收购恒大房地产项目的分析，信托公司一般不会直接操盘地产项目开发，只有两种情况，一种是为了保复工和保交楼而在政府协调下，以更灵活的形式让资金进入来盘活项目；另一种则是之前已经深陷其中难以脱身，只能“亲自上手”并设法盘活项目以保证信托资金安全。

在这方面，五矿接盘恒大的文旅项目采取的或许是同一种逻辑。给项目建设提供一定资金支持，等资产盘活、自身收益得到保障后找机会将企业卖出，全身而退。

就算信托企业会后续退出，其前期提供的资金支持是否确实能够推动恒大童世界完成建设？业内人士对新旅界指出，这一套逻辑能够成功盘活地产项目，但对文旅项目却未必。“房地产完成交付后企业就可以开始结算收益，但对文旅项目来说建成只是第一步，后续运营才是重头戏，这和房地产天差地别。”

如果信托介入后，找其他文旅企业的轻资产输出接手运营呢？对此，相关人士在交流中对新旅界表示并不乐观。“国内能接手童世界这一规模量级的主题公园运营的企业屈指可数，而这些企业本身非常爱惜自己的品牌，对运营什么样的项目有严格的筛选标准。童世界在选址、建设、规划等方面都是违反文旅项目逻辑的，且大多项目都并未完工，很难找到企业介入。”

二、本地文旅集团或国企并购

一些地区，如河北沧州的南大港，当地政府对恒大文旅城项目的解决措施中就有一条“推动恒大资产并购，将项目资产合法转移至国有资产名下”。

但达成交易的可能性有多大？

首先，恒大方面是否愿意对文旅资产放手就是很大的问题。

许家印曾在2022年2月时公开强调“绝不允许贱卖公司资产”，业内相关人士在交流中也对新旅界表示，“其实恒大旗下那么多文旅项目，要求生就必须接受抓大放小，壮士断腕。不是没有有意向的买主，而是许家印不舍得卖。这样拖下去，很多没烂尾的项目也要烂尾，价值只会越来越低。”

恒大童世界水上乐园（图源：海花岛旅游度假区公众号）

另外，即便愿买愿卖，达成共识也并不是件容易事。这类并购在实际操作过程中可能会遇到许多问题，比如项目如何估值、土地使用权的确权流转、以及其中可能隐藏的未处理债务风险都是很难解决的问题。

而且，现在业内共识是童世界等项目即便开放营业也几乎不可能取得最初预期的成绩，国资在并购项目时可能会尽可能压低预算。“可能恒大方本身也并不想轻易出售资产。这种情况下在价格上双方很难达成一致。”

但资深文旅投资专家高磊认为，如果能成功收购恒大资产，对国企来说仍会是一笔划算的交易。“无论这个项目实际上能否盈利，现在国企本身有收购资产做大盘子的需求，账面上他的货币支出确实也大幅低于资产本身的账面原值，有一定可行性。当然，长期还是对运营实现整体自平衡有要求。”

因此，整体来说，恒大或许能够在地产上完成“保交楼”的雄心壮志，但总得来说，文旅项目似乎已注定难以实现当初描绘的蓝图。

三四五线城市发展之殇：怎么引进合适的文旅项目？

如此庞大的文旅项目只能搁置，未来是否要推进建设、建设后由谁来接手运营，已经落成的部分又能否招商……这一系列待解决的难题对当地政府来说，可谓是一个很难收拾的“烂摊子”。

这一失败被一定程度上视为“必然”。许多人在交流中都对新旅界表示，恒大文旅城这样体量巨大的项目开在三线以下城市和偏远的卫星城是完全违反市场逻辑的。这点在许多对恒大项目的分析文章中也有所提及。

但这点，当时的决策者考虑不到吗？

这一疑问不只是行业人士的思考，同样是许多购房者的抱怨。安徽六安政府网站的市长信箱中，便有人质疑恒大项目宣传“夸大其词”。对此，当地政府的回应是：“恒大项目的引进是经过省市县各级部门研究的，在引进之初恒大项目发展态势良好，发展潜力巨大，在推动地方经济社会发展具有一定的积极作用。”

这也是高磊的观点。“从现在的结果来看，引进恒大项目对当地或许是弊大于利，但我们不能完全用‘马后炮’角度去看这个问题。这类项目的引进牵动了许多低线城市文旅行业的供给侧改革，是经济发展的强心针，对当地有很强的正面影响。”

不可否认的是，对三线以下城市来说，引进恒大文旅城这种体量的综合性项目，对拉动当地发展能起到决定性作用。

以引进了恒大文旅城的湖北鄂州红莲湖地区为例。这一五线城市在2007年引进恒大文旅城项目后便一下子进入了发展的快车道，用当地媒体的话描述是“恒大集团的进驻，激活了红莲湖发展的一湖春水。”数十个高端小区“横空出世”、大量高端企业涌入……其所在的庙岭镇光是财政收入十年间就翻了五倍不只，在2011年至2021年这十年间，从9046万元增至5.3亿元，2021年是2005年的115.7倍。

红莲湖新区（图源：鄂州人才网）

在高磊看来，现在文旅和地产都度过了‘有量即可’的黄金风口期，进入了优胜劣汰、重视质量的发展升级期。而与此同时，受疫情、国际形势等因素影响，文旅也从“顺周期”进入了“逆周期”，这就使得早期一些用文旅项目圈地盖房、再用房产反哺文旅的文旅地产项目一下子面临巨大的危机。

但这一危机在当时的情况下是很难想象的。“这些项目从文旅的逻辑来看或许不够科学，但在经济上行期文旅+地产模式并非没有可行性。只要房子盖起来，就算文旅项目收益和影响力不如预期，一样能给当地带来正面影响。”

但另一方面，项目带来的红利在数年前便被消耗殆尽，恒大项目的“爆 ”让现在的政府只能背负收尾负担。这也说明，盲目引进大项目，对当地来说可能将是一个透支的“巨大代价”。

周鸣岐指出，对地方而言，“想要”和“能要”是两回事，不能盲目引进“大项目”。“大体量的文旅城最多能落到经济发达、人口密集的二线城市，再往下就不可能了。这就要求当地政府对修炼内功，要提升自己的商业思维和执政能力，并通过建立智库、加强与产业的互动等方式对文旅这个产业的内在逻辑、对项目涉及企业都有更加深入、全面的了解，这样才能避免被一些项目的‘画大饼’所蒙蔽。”

高磊则表示，三线以下城市引进文旅项目时，不需要一味追求“高大上”和庞大的投资规模，选择在体量、形式等各方面都与自己相合，且具有一定特色的项目。像是四川绵阳的江油市引进具有东方文化特色的华强方特东方神画、自贡市东部新城引进华侨城的中华彩灯大世界都是成功案例。

自贡中华彩灯大世界（图源：中华彩灯大世界公众号）

不过他也表示，其实引进恒大项目对各地来说虽然有很大负面影响，但这对地方政府来说仍在容错率包容范围内。“所有的投资项目都不会100%成功，必然是会有试错过程和烂尾项目的，要对此有所宽容，但也要从中汲取经验教训。”

至于被各地暂时搁置的恒大童世界未来要如何处理，周鸣岐认为，可以“转变思路”，不局限于建完童世界。如果是已经接近建成的乐园可以另找团队运营，如果已建成比例不大且难以找到企业机构投入后续资金，则可以考虑选择成本更低、更实际的方案，如建设城市公园，将已建成设施规划为其中的小型乐园等。

可以看到，现在引进了恒大童世界的地区也已将目光投向它处，不再将其视为“唯一选择”。如曾引进童世界的六安已于2021年3月与华侨城欢乐谷集团举行了六安华侨城文旅综合项目框架协议签约仪式。华侨城方表示将在六安将围绕“城市文化旅游度假目的地”定位，打造一个集皖西人文，城市娱乐，生态体验，休闲度假为一体的文旅产业融合标杆项目。

未来或将有更多大规模的优质文旅项目在三线及以下城市拔地而起。至于其中是否会有童世界的身影，或许只能交由时间验证，看地产部分的麻烦恒大能否解决，以及在这之后其是否有余力在文旅方面“再战一场”。