国企信托-XH12号·重庆大足标债

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【国企信托-XH12号·重庆大足标债】
【要素】1.56亿，30万起 7.1%，期限23个月，固定到期日2025.1.3，每年1月3号付息。
【资金用途】用于投向重庆大足国资2022年非公开发行公司债券（第二期）（简称：22大足02）。
【发行人】大足国资，AA公开发债主体，当地第二大平台，注册资本30.59亿，实控人是区国资委，截止22年6月底总资产790.8亿，其中流动资产674.58亿，净资产321.48亿，以银行和债券融资为主，偿债能力非常强。

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【五险一金该怎么用？】
　　五险一金怎么用那么五险一金，实际上是没有办法来直接使用的五险一金，主要包括的是职工养老保险，职工医疗保险，失业保险，工伤保险和生育保险这5种保险，还有就是住房公积金的待遇，那么被总称为是五险一金。 　　其中我们的职工养老保险享受的是最终领取养老金的待遇，那么职工医疗保险最终也可以享受退休医保的待遇，当然职工医疗保险他还可以享受到平时我们医保的报销待遇。所以说这个医疗保险是可以实时来使用的，比方说我们发生了看病就医的情形，那么就可以通过医疗保险来进行正常的报销，再比如说我们参加的职工医疗保险是按照高档次来进行缴费的，那么个人医保卡当中就会建立相应的余额，这个余额是可以用来去药店买药或者是门诊就医结算的。 　　所以说医疗保险是可以实时使用，当然这个工伤保险也是实时使用的，比方说你在工作期间发生了工伤的风险，那么就可以通过工伤保险来进行，全额报销自己的医疗费用。那么住房公积金，只要是你的累计缴费年限在一周年以上，基本上都是可以通过住房公积金来贷款购买住房，相对来说这个住房公积金贷款购买住房，比起我们的银行商业贷款呢，还是要低了不少。

2017房价走势最新预测 明年房价将迎大变局？
　　【摘要】随着近期楼市调控的升级，各地楼市收效显著。那么，在楼市限购的情况下，中国楼市未来到底还会何去何从呢？2017房价走势如何？2017房价还会上涨吗？有专家分析称，2017楼市或将冷却，会出现量价齐跌的现象。那么，具体到底如何呢？下面，就跟随银行信息港财经小编一起来看看专家是如何解读2017楼市的吧~~~ 　　导读： 　　房价“泡沫” ：2017年房地产市场风险或将集中爆发 　　中国楼市将在2017年上半年开始冷却 2018年出现严重调整 　　楼市三年周期应验 2017年会量价齐跌? 　　海通证券：本轮楼市调控或致17年地产销量增速转负 　　张宏伟：“沪六条”楼市变局或将在2017年 　　房价“泡沫” ：2017年房地产市场风险或将集中爆发 　　资产泡沫在堆积，而银行涉及房地产行业的贷款也还在快速增长。一方面，房贷业务几乎成为大部分银行信贷板块中的绝对主力;另一方面，在相对谨慎的前提下，银行对品牌房企布局在一二线城市的住宅项目仍频频输血。 　　业内人士表示，今年上半年市场的火爆掩盖了部分市场风险。但房价“泡沫”风险与高企的个人按揭杠杆风险正逐步累积，楼市一旦调整，可能带来不小的金融风险。如不及时化解，预计此类风险有可能在2017年集中爆发。 　　鼎力 房贷成银行主力贷款板块 　　从已披露的上市银行的中报数据来看，房贷业务几乎已成为各家银行贷款业务的绝对主力。数据显示，18家上市银行截至今年上半年末的个人住房按揭贷款余额合计为14.12万亿元，较去年底的涨幅接近20%。 　　数据显示，建设银行上半年新增个人住房按揭贷款4078亿元，较去年末增长14.7%，新增房贷占新增个贷的比例为97%。建行董事长王洪章表示，下半年还会大力发展个人住房按揭贷款业务，并加快住房公积金贷款的发展。 　　中信银行数据显示，上半年住房按揭贷款较去年末的增速达到29.4%。中信银行董秘王康在发布会上回答《经济参考报》记者提问时表示，中信银行对个人住房按揭贷款业务是“优先支持、优先发展”，但也有一定标准，同时确保风险可控。“我们也有白名单，优先选择一些价位比较合理的、配套良好的楼盘;资质评级较高的开发商楼盘;一线城市、价格比较稳定的楼盘。”王康说。 　　兴业银行2016年上半年新增的1698.07亿元的贷款当中，有55.3%来自于新增个人房贷。“下半年兴业银行将继续大力发展资本占用低、资产质量比较稳定的个人住房按揭贷款业务。”兴业银行风险管理部总经理邹积敏表示。 　　实际上，不少银行都在通过打低价牌来加大对房贷市场布局力度。以天津为例，目前提供房贷业务的16家银行全部提供优惠利率，致使天津的首套房平均利率低至4.11%。 　　房贷业务成为银行信贷板块中的“香饽饽”是有其内在原因的。交通银行首席风险官杨东平表示，经济下行压力增大，实体经济的某些领域将出现困难。与过去相比，高货币投放、高投资、高拉动的经济发展模式可能难以为继。因此，相比于某些银行热衷的公共设施和政策项目，交行更看好个人住房按揭贷款业务。“从抵押率来分析，再综合交行对房地产市场未来走势的判断，我们觉得这一块业务仍然是比较安全的。”杨东平说。 　　分化 银行源源不断输血大房企 　　与银行对个人房贷业务几乎全力投入形成对比的是，银行对房地产开发商的对公贷款增速则较为平缓。从数据来看，截至2016年6月末，18家上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款余额合计4.41万亿元，较2015年年底的4.29万亿元增长仅为2.8%。 　　不过，这并非意味着银行对房企的彻底“冷落”。实际上，银行对不同的开发商态度分化明显。对于一些知名房企，其从银行获得的资金有增无减。广发证券报告显示，2016年1至7月，其监测的重点上市房企共发生银行贷款227笔，合计贷款总规模1562.94亿元，与2015年同期相比上升138%。而从银行授信方面，7月共有11家上市品牌房企获得银行授信，涉及额度263.9亿元，环比上升568.1%，为16年以来最高水平。 　　但是对一些风险相对较高的房企，银行则表现得比较谨慎。一位股份制银行某支行对公业务负责人也对记者表示，“银行对开发商主体会有所选择，另外，对项目也会有所选择，一般住宅项目、棚改项目会介入，但是商业项目、商改住项目就会很谨慎。” 　　一位长期关注房地产行业的评级公司人士对《经济参考报》记者表示，“如果一个房企的主要库存在一二线城市，那么其现金流应该不会太差，而且最差也可以靠卖地来撑着。现在经济下行，与一些制造业比起来，房企的盈利前景还是要好一些，因此，重点布局在一二线城市的大开发商从银行融资并不会太困难。” 　　值得注意的是，除了表外贷款，银行表外资金还有相当一部分流入了房地产企业。据媒体援引中债登的统计数据，截至去年末，银行理财投向实体经济15.88万亿元，其中投向房地产的占比为9.68%，即余额为1.54万亿元。如此算来，今年上半年银行理财资金流入房地产行业新增了5500亿元。 　　警惕 楼市调整或催生业界风险 　　从目前的情况来看，由于近一年尤其是今年上半年市场非常火爆，包括银行资金的大量资金仍在通过各种渠道流入房地产行业，短期内房企资金链仍有支撑。但有业内人士警示，在2017年房地产市场风险有可能将集中爆发，尤其值得注意的是，一些一二线城市可能也难以幸免。 　　上述业内人士表示，近年来，房企回归一二线重点城市趋势明显，这也是一二线房价只升不降的主要原因，但随着项目的深度开发、资金的收紧以及预期的改变，一二线城市也难以逃脱价格下行趋势，“这就如同20年前的日本东京，所有人都认为土地寸土寸金，不可能跌价，但事实上，东京的房价最终迎来了近半的跌幅。”他说。 　　中原地产数据显示，截至目前，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元的地块合计有59宗，合计土地出让金为1919.38亿元。这意味着，如果按照目前市场正常的销售利润计算，这部分地王的总货值预期将在3800亿元，而截至7月底，北京整体楼盘的销售额仅为224亿元。这里面酝酿着巨大的市场风险。 　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。 　　在房价“泡沫”的同时，个人按揭贷款的高企也意味着个人杠杆的风险正在累积。海通证券分析师姜超表示，目前中国居民购房的商业贷款杠杆率大约为42%左右。“7月国内人民币贷款增量达4636亿元，其中代表居民房贷的居民中长期贷款增量高达4773亿元，占信贷总额的比重已经超过100%。”他表示，如果房贷增速维持目前25%至30%的水平，那么房贷收入比将在明年或后年达到美国、日本目前的水平，并在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。 　　招商银行副行长对刘建军此前表示，“房贷个体风险是不大的，中国银行业房贷的整体违约率、不良率都比较低。但如果经济持续下行，出现房地产市场的崩盘，那就是系统性风险。” 　　广发证券分析师乐加栋表示，整体来看，2016年以来房企融资渠道依旧多元化，且资金成本处于历史相对低位，加上热点城市库存明显下行催生补库存的融资需求，房企整体融资活动活跃，并且融资结构仍然以低成本的公司债为主。但是，随着7月中央会议首次提出抑制资产泡沫，目前部分银行已经收紧开发贷，缩短开发贷周期，同时证监会再次规范房企再融资资金不得用于拿地、补充流动资金和偿还银行贷款。结合土地市场“地王”频出现象，未来不排除监管层对房企资金渠道进行管控的可能性。 　　中国楼市将在2017年上半年开始冷却 2018年出现严重调整 　　9月29日，眼下中国房地产市场的火爆异常让投资者既欢喜又忧虑，尤其房地产业对实体经济挤压的压力，以及对地产泡沫破灭本身的担忧，更是让投资者焦灼。 　　德银对中国10个城市252宗土地拍卖进行了分析，发现这些城市的房价同比上涨了23%。 　　土地拍卖溢价攀升表明“对房价进一步上涨的非常高的预期”，期待政府在今年第四季采取措施遏制房地产泡沫。 　　德银认为根据房地产周期，中国楼市将在2017年上半年冷却;政府将在2017第二季再次放松货币政策和房地产市场政策。预计中国房地产行业在2018年面临“严重调整”。 　　那么地产泡沫一旦破灭，哪些行业会最受影响呢?海通最新报告显示，根据国际先例，日本地产泡沫破灭后，日本住宅投资增速在92年降至-4.5%，美国在09年降至-24%左右。私人部门其他投资也很快受到影响，日本、美国的企业设备投资增速分别从泡沫顶峰时的16%和10%降至-10%和-22%的低点。 　　分行业看，地产相关行业投资下跌严重，而非耐用品及服务行业的投资如食品、教育、医疗等影响相对较轻。 　　消费减少，类型分化。90-91年日韩地产泡沫先后破灭，带来了消费增速的跳水，分别由90年的7.7%和10.1%降至93年的2.1%和6.4%。 　　但从影响程度看，耐用品消费大于非耐用品，商品消费受影响大于服务。就业低迷，经济通缩。地产泡沫破灭后，失业率飙升，但非周期[0.20%]性行业状况好于周期行业。居民、企业预期悲观，通缩成为后泡沫时期经济绕不开的特征。 　　楼市三年周期应验 2017年会量价齐跌? 　　9月30日起，已经有9个城市相继出台了限购政策，它们分别是北京、天津、苏州、郑州、成都、无锡、济南、武汉、合肥等。 　　10月2日上午，武汉也公布了最新的限购政策，本地人限三套房，外地人限两套房。不过这个时间点选的倒是不错，赶在国庆，大家都跑出去了，民政局放假了。限购不至于导致民众突击购房，确保了当地楼市的平稳。 　　多数城市主要措施给假离婚留出了操作空间，十一过后，各地民政局是否会出现一波离婚潮要看民众对未来房价的预期是否被扭转，毕竟本轮多城市联合限购，试图改变民众对未来房价预期的意图十分明显。不过在笔者看来，本轮限购很重要的一个目的是给各城市降温，所谓降温，是指房价要慢点涨。 　　慢点涨有两个好处，其一，刚需或许还能看到买房的希望，毕竟现在首套房首付比例基本没有变化;其二，投资需求还有逐利空间，但在全面限购的情况下，利润空间有可能在未来被大幅压缩，好处是投资需求趋于稳定，且不至于大幅杠杆入市和迅速撤离楼市。 　　三年的小周期再次应验 　　上两轮房地产小周期分别在2011年，2014年达到顶峰，此轮限购后，房价有望在2017年达到顶点。分析人士认为，此轮房地产调控已经在今年第四季度正式启动，市场拐点会在2017年正式出现，到时房价会出现阶段性的“量价齐跌”。但专家同时也认为，此次调控并不会导致房价出现实质性下跌，市场真正的的拐点仍然看不到。唯一可以肯定的是，市场已经有去库存之处的全面宽松转变为真正的因地制宜。 　　能否借助三年小周期来扭转当前房地产调控的被动局面，十分重要。 　　分城施策进入关键时期? 　　“分城施策”最早在2015年两会上由总理提出，原话是这样的： 　　房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。 　　随后启动的去库存，围绕了降准降息和分城施策两条线了。全面宽松，各城市根据现有库存量制定适合本城市的去库存政策。 　　但从执行效果来看，各地去库存出现了明显的问题，热门城市没有根据库存量出台相应稳楼市政策，而去库存高企的城市则没有拿出应有的诚意，特别是在货币化安置和农民进城买房方面。 　　此次一线城市和强二线城市重启限购，使得分城施策真正得以生效，毕竟资金和人气集中在这些城市，稳定供需和房价十分重要。专家预期，为了防止资金在各城市之间非理性流动，会有更多城市加入限购阵营。 　　接下来关注的是，尚未真正启动去库存的三四线城市是否会有更具诱惑力的政策出台，毕竟农民进城需求仍然存在，但首付和信贷压力并没有减轻。 　　海通证券：本轮楼市调控或致17年地产销量增速转负 　　房价大幅飙涨，调控密集出台。 　　风声鹤唳：20城出台楼市调控政策。9月底至国庆黄金周期间，21个城市相继推出地产新政。不仅限购、限贷，部分城市还就房地产资金来源、商品房预售许可、限购限贷范围等问题做了严格规定。调控城市的地产销量占全国比重超过了40%，政策力度较大。 　　事出有因：上半年房价飙涨，房贷激增。限购政策源于上半年楼市“陷入疯狂”。价格方面，房价增幅迭创新高，并由一线向二三线扩散。销量方面，地产销量、销售额同比远高于去年，而居民新增购房杠杆率飙升至50%，与美国07年相当，楼市火热的背后是风险的积聚。 　　调控力度不输上轮，拖累地产销售投资。 　　前世今生：三轮调控两轮松绑驱动地产周期。回顾历史，05年以来我国共经历了三次大规模的房地产调控和两次松绑，楼市调控和配套货币政策共同驱动了房地产市场的周期性波动。 　　似曾相识：本轮限购与10-13年限购极其相似。从量、价基本面来看，本轮楼市调控出台的背景与10-13年调控十分相似。而回顾上一轮调控，共经历三个阶段：1)10年4月“国十条”出台，同时房贷利率上行;2)10年底部分城市限购启动;3)11年“国八条”出台，限购全面铺开，13年初“国五条”进一步扩展了限购范围。 　　仍有不同：人口老龄化，货币稳健，居民高杠杆。但本轮与10-13年仍有不同之处。1)人口结构更为老化，上一轮调控恰逢人口拐点，而目前已处在人口红利消退阶段。2)货币政策更为稳健，前两轮调控时都出台了紧缩性货币配合限购，而目前经济持续下行，短期内难见持续货币紧缩。3)居民杠杆率更高，中国居民负债率、购房杠杆率均持续上行，16年再创新高，居民购房潜力被大量透支。综合来看，本轮调控对地产需求的冲击力度整体上与上一轮相当。 　　量化分析：本轮调控或致17年地产销量增速转负。我们以11年限购为基准，估算今年四季度一、二线城市地产销量或将明显下滑。而明年若不出台宽松货币政策刺激经济，则17年一、二、三线城市地产销量增速将全面转负，全国地产销量跌幅或将达到15%。从历史经验看，地产投资滞后于地产销售2个季度，因而地产投资增速的下滑或出现在17年2、3季度。 　　经济下行重回通缩，从实物到金融资产。 　　人口拐点杠杆有顶，经济下行压力加大。中国青年人口拐点已现，新开工13年见顶，今年销量或已接近历史顶部。房贷加杠杆已不可持续，而地产一旦面临拐点，对消费也会构成冲击。 　　短期通胀长期通缩，从实物到金融资产。地产见顶下滑拖累经济，令需求持续低迷，因而通胀上行已经处于中后期，17年以后通缩压力会重新显现。如果未来回到通缩，那么实物类资产就会受损，而金融资产成为配置首选。 　　坚定看好17年债市，推荐类债券高股息，关注轻资产。17年随着地产销售的再次下滑，我们预测10年期国债利率有望降至2%左右。而随着利率的下降，类债券高股息资产价值也会显著提升。而经济重回通缩，意味着地产相关的重资产行业将注定受损，应该关注服务业和创新产业等轻资产行业。 　　正文： 　　1. 房价大幅飙涨，调控密集出台 　　1.1 山雨欲来：20城出台楼市调控政策 　　今年9月底至国庆黄金周期间，北京、深圳、杭州、南京等21个城市相继推出地产新政，步调一致，调控决心坚定，房地产市场进入了新的一轮调控周期。事实上上海市政府于3月就推出了最严的地产新政“沪九条”，率先开启本轮调控。从政策措施上来看，一是限购，国内限购城市已超过20个;二是限贷，提高首套房、二套房贷款的首付比例;此外部分城市还就房地产资金来源、商品房预售许可、限购限贷范围等问题做了严格规定。从政策力度来看，21个限购限贷城市商品房销售额占全国比重超过40%! 　　1.2事出有因：上半年房价飙涨，房贷激增 　　限购政策密集出台，缘于上半年楼市“陷入疯狂”： 　　房价持续猛涨，增幅迭创新高。首先是价格的大幅上涨。去年年中以来，全国各大城市房地产价格大幅上升，并由一线向二三线城市扩散。一线城市房价同比增速自去年6月由负转正，之后加速上涨，而二、三线城市房价增速也分别在去年12月和今年3月转正，并大幅上扬，同比增速相继突破上一轮房价上涨的高点，持续创下新高。截至今年9月，一线城市住宅价格较年初上涨21%，二线上涨14%，三线上涨7%。 　　地产销售飙升，居民加杠杆买房。今年以来，地产销售增速也同样大幅飙升，前8月全国商品房销售面积、销售金额同比分别增长25.5%和38.7%，远高于去年6.5%和14.4%的年度增速。楼市火热的背后是风险的集聚。过去几年中，中国居民新增房贷/新增地产销售额比值持续飙升，11年仅为19%，15年达到39%，16年上半年则高达50%(其中公积金贡献接近10%)，正是美国金融危机前的最高水平。我们从过去的八成首付比例迅速变成一半首付，和美国人07年的情况一样，这表明中国居民购房加杠杆的速度或已接近极限! 　　2. 调控力度不输上轮，拖累地产销售投资 　　2.1 前世今生：三轮调控两轮松绑驱动房地产周期 　　回顾历史，05年以来我国共经历了三次大规模的房地产调控和两次松绑，并驱动了房地产市场的周期性波动。下表中我们整理了历次地产调控的宏观环境、调控政策、配套货币政策以及资本市场。 　　2.2 似曾相识：本轮限购与10-13年限购何其相似 　　从量、价等行业基本面因素看，本轮楼市调控出台的背景与10-13年调控极其相似。从价格看，70城房价增速分别在09年底和13年初两次达到高点，而本轮调控出台时恰逢房价涨幅持续创新高。从销量看，全国商品房销售面积额累计增速同样在09年底、13年初两次见顶。而本轮调控出台前，地产销量增速已呈现见顶回落迹象。 　　10-13年楼市调控先后经历了以下三个阶段： 　　第一阶段，“国十条”出台，房贷利率上行。10年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，核心内容包括增加住房有效供给、加强市场监管、坚决抑制不合理住房需求等。其中规定90平米以下首套房首付比例不得低于30%，二套房不低于50%;无1年以上社保或纳税证明者停贷;房价涨幅过快地区可以限购等。 　　值得注意的是，“国十条”出台后，各地除北京外，并未推出限购的具体措施。但此时房地产市场的“量价齐跌”现象已经出现，这在很大程度上与10年初的信贷收紧有关。09年底，全国住房贷款加权平均利率尚在4.42%的相对低位，到10年底时已上升至5.34%，11年底创新高至7.62%。同期个人购房贷款余额和商品房销量增速均见顶回落。 　　第二阶段，部分城市限购启动。10年9月30日深圳出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，规定本市户籍限购2套，外地户籍限购1套。10年10月共有13个城市出台限购政策。但从结果来看，由于执行力度一般，当年四季度商品房销售面积和价格甚至出现了轻微反弹。 　　第三阶段，“国八条”、“国五条”相继出台，限购全面铺开。11年1月国务院颁布新“国八条”，明确了当地户籍居民限购2套、外地户籍居民限购一套的政策。由此，限购政策在一二线城市全面铺开，到11年3月，除重庆外，所有一二线城市和部分重要三线城市均实施了限购政策。43个重点城市中，明确全市限购的有19个城市，对城市部分区域限购的城市有24个。13年2月的“国五条”则进一步要求限购政策由区域推向全市，限购住房类型包括新建和二手房。 　　1.3 仍有不同：人口老龄化，货币稳健，居民高杠杆 　　但我们认为，本轮限购与10-13年限购仍有不同之处，具体表现在以下三个方面： 　　首先，人口结构更为老化。而劳动年龄人口决定地产需求长期趋势。中国人口结构的拐点出现在2011-2012年，2012年开始15-64岁劳动年龄人口的总数和占比都出现了下降。而人口抚养比(非劳动年龄人口数与劳动年龄人口数之比)则在2010年降至0.44的历史低位，此后持续回升。因而10-13年限购政策出台时恰逢人口结构的“拐点”，而本轮限购政策出台时已处在人口红利消退阶段。 　　其次，货币政策更为稳健。上两轮限购政策出台时都出台了紧缩性货币政策配合：第一轮限购期间(05至07年)，07年3月至8月央行加息5次;第二轮限购期间(09年底至14年初)，10年10月至11年7月央行加息5次。而本轮限购政策出台时，央行货币政策整体维持稳健。货币政策环境的不同缘于宏观经济环境差异：上两轮限购期间，经济分别处在过热阶段和复苏阶段，而本轮限购出台时，经济处于增速持续下滑阶段，短期内或难见持续货币紧缩。 　　再次，居民杠杆率更高。中国居民负债率(居民部分负债/GDP)在2000年突破10%并持续上行，到15年底已接近40%。而11年以来中国居民购房杠杆率(新增房贷/新增商品房销售额)也持续上行，11年约为20%，15年已突破40%，16年上半年创历史新高至50%。因而，本轮限购出台时，居民杠杆率已远高于上一轮限购时期，居民购房潜力也已被大量透支。 　　综合来看，三个因素中，人口结构、居民负债较上一轮限购时更为恶化，而货币政策则更为稳健。本轮调控政策对地产需求的冲击力度整体上与上一轮相当。 　　2.4 量化分析：本轮调控对房地产市场影响有多大? 　　我们以11年限购为基准，估算本轮限购对商品房销量的影响： 　　短期来看，较早被限购的城市，商品房成交面积下跌幅度较大。同本轮限购类似，10年10月份第一批实施限购的城市主要是四个一线城市和房价上涨较快的二线城市，三线城市较少。我们选取数据可得的部分二线城市，发现第一批被限购的二线城市成交面积同比大幅下滑，而暂未限购的二线城市成交面积同比仍为正。11年二季度后，几乎所有二线城市均被限购，增速也开始趋同。13年限购政策逐渐放松后，10年较早被限购的二线城市成交面积反弹力度更大。 　　16年4季度一二线城市商品房销量增速或明显下滑。本轮限购涉及到的城市较多，限贷规定更严、也更具指向性;目前居民房贷杠杆率也远非11年可比。因此本轮限购的影响或大于10年底的第一批调控措施，而与11年初限购全面铺开时可比性更强。借鉴11年各季度地产销量走势，我们判断：今年四季度一、二线城市销售面积或有明显下滑，三线城市由于暂未受到限购影响而短期平稳。 　　17年商品房销量增速或全面转负。如果假定明年各季度一、二、三四线城市商品房销售面积当季同比的变化幅度与11年初调控后的变化幅度相同，那么明年前三季度同比增速将拾级而下，二季度增速或转负。我们估算，若不出台宽松货币政策刺激经济，则17年一、二、三四线城市商品房销量增速或分别为-15.9%、-9.4%和-16.8%。考虑到一、二、三四线城市商品房销量占全国比重分别为5%、30%和65%，则17年全国地产销量增速或为-14.6%。 　　投资增速下滑或滞后半年。住房销售是房地产企业资金的主要来源，只有实现销售才有资金能力进行后续周期运作，因而销售是新开工和投资的领先指标。一般而言地产销量领先地产投资2个季度，10、11年限购政策陆续出台并实行后，地产投资增速在11年3季度才开始出现大幅下滑。因而地产投资增速的下滑或出现在17年2、3季度。 　　3. 经济下行重回通缩，从实物到金融资产 　　3.1 人口拐点杠杆有顶，经济下行压力加大 　　在我们看来，今年的地产销售或已接近历史的顶部，未来面临极大的下行风险。地产调控政策的出台，有助于抑制房价泡沫，也令短期经济面临下行压力加大： 　　中国青年人口拐点已现。从2000-30年中国各年龄段人口变化来看，老龄化趋势十分明显。25-44岁是消费住房、汽车、家具等耐用品及烟酒饮料、服装和娱乐等快消品的主力人群，该年龄段人口2015年已达到峰值的4.49亿人，之后将长期下行。 　　中国新开工13年见顶，销量16年或见顶。从98年房改之后开始，中国新开工住宅套数快速增长，从98年的不到200万套跃升至13年的1400万套左右。按照城镇人口口径计算千人新开工住宅套数，中国在13年已接近18.5，超过美国，接近日、韩的历史最高水平，说明以现有的城市常住人口来看，中国住宅新开工套数已经接近天花板，而13年也确实是中国住宅新开工的顶部。从人口角度看，16年中国的住宅销量将超过1400万套，加之国庆前后地产调控政策密集出台，16年销量大概率也是历史顶部。 　　房贷加杠杆不可持续。从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年或是中国地产市场的历史大顶。 　　地产一旦面临拐点，对消费也会构成冲击。一方面，房地产市场和建筑装潢、家电、家具消费有较高的相关性，房地产销售面积下滑会降低相关消费品的需求。另一方面，房价下跌，居民财富缩水，居民消费支出也会相应减少。所以，房地产出现拐点后，经济下行压力会进一步增大。 　　4.2 短期通胀长期通缩，从实物到金融资产 　　短期通胀，长期通缩。我们判断上半年的滞胀应是短期现象，地产见顶下滑拖累经济，令需求持续低迷，因而通胀上行已经处于中后期，随着价格的上涨，商品类资产的配置价值在逐渐下降，而在4季度左右通胀会见顶，17年以后通缩压力会重新显现。 　　通胀配实物，通缩配金融。而随着物价从通胀向通缩的转化，资产配置也应该发生相应变化。在16年表现最好的是房地产和大宗商品，因为处于涨价的环境，实物资产最为受益。但如果未来回到通缩，那么实物类资产就失去了配置价值，因为不涨价实物资产就没有回报，而金融资产就成为配置首选。无论债券还是股票，前者有票息，后者有股息，都要好于实物类资产。 　　17年债市依然向好。首先，我们对17年的债市坚定看好。我们曾经在14年旗帜鲜明提出“零利率是长期趋势”，指出随着人口老龄化的到来，地产周期见顶，资产回报率趋势性下降，最终都会走向零利率。而17年随着地产销售的再次下滑，我们预测10年期国债利率有望降至2%左右。而从全球来看，目前零利率的国债已经数十个，负利率的国债仍在蔓延，美国的10年期国债利率也只有1.5%左右，相比之下中国2.7%的国债利率仍有下行空间。 　　类债券高股息受宠。随着利率的下降，类债券高股息资产价值会显著提升。16年港股走牛，一个重要的原因是估值便宜，股息相对较高。台股上涨的逻辑也是消灭高股息资产，美股今年也是公用事业和电信服务板块领涨。对于A股企业而言，由于流动性陷阱出现，企业已经不愿意投资而开始囤积现金，意味着未来分红率存在极大的提升空间。 　　关注轻资产：服务业和创新产业。如果未来重新回到通缩，那么跟地产相关的重资产行业将注定受损，而应该关注与地产无关的轻资产的行业，反过来就是重视人力资本的行业，尤其是服务业和创新产业。从万科和腾讯过去10年市值的变化来看，显示的是以前大家买房买车，万科等地产企业负责把钱给钢铁水泥，形成经济循环。但是目前这一循环已经失灵，地产企业卖了房子也不拿地。而大家更愿意花钱买教育、医疗、社交，而腾讯和阿里等负责把钱花出去，中国经济正在形成新的循环，也酝酿着新的机会。 　　2017房价走势最新预测 　　张宏伟：“沪六条”楼市变局或将在2017年 　　按照930有关楼市的中央精神，一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活，10月8日晚间，上海市住建委和规土委联合发布《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》(简称“沪六条”)，在“沪九条”原调控政策基础上进一步加强房地产市场行为的监管和土地供应调控。 　　文件显示，该次颁布《意见》主要是在继续严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》的基础上,进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序，坚决遏制房价过快上涨态势,确保本市房地产市场平稳健康发展。 　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“沪六条”发布之后业内众多人士都认为这些政策只是表示表示，重申一下，但是笔者不这么认为，一是因为不要忘记中央精神对一线“防泡沫”的要求，并且要求10月份就要见到成效，这不仅仅是房地产的问题，也是政治问题; 　　二是这次发布的政策里面藏着大招，从执行的角度从严，短期内的强化执行可能导致上海楼市交易降温; 　　三是，这些政策仅仅是住建委和规土局发布的政策，上海银监局还未出手，预计未来一两周内上海银监局还会有配套的措施出台，从金融的角度为上海楼市降温。 　　由此可见，上海楼市要降温了!而这个变局或将在2017年年中发生。 　　以下是逐条解读。 　　一、进一步加大商品住房用地供应力度。2016年商品住房用地供应同比有较大幅度的增加。根据地块不同情况，进一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。 　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“沪六条”进一步加大商品住房用地供应力度，并且增加配建和自持比例的措施，其核心目的还是为了“控地王”，通过增加供应防止地价过快上涨推动房价进一步上涨，为楼市降温。 　　从土地市场现状来看，同策咨询研究部数据显示，截止9月30日，2016年1-9月上海住宅类用地成交规划建筑面积459.40万平方米，同比下降40%，成交楼板价23966元/平方米，同比上涨128%，这说明，在“地王”频出的上海土地市场，地价已经呈现出快速上涨态势。 　　因此，“沪六条”出台后，增加土地供应，同时增加配建、自持比例有针对性的调控措施“控地王”，一方面有助于为土地市场降温，另外也防止“地王”对房价的影响和传导。具体来讲： 　　1、上海前三季度土地出让的量确实不多，加上1-4月和9月的基本断供，上海需要通过加大土地供应调节楼市供求关系，预计四季度以后上海会加快宅地供应，从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题。 　　2、出台“配建”措施和增加地块自持比例要求，其实是降低开发企业周转率，也对企业成本控制、运营能力提出更高的要求，后续房企拿地可能会更加谨慎，土地市场可能因此降温。其实，最近上海一部分地块的“配建”政策就透露出未来上海土地新政的方向： 　　1)按地上总建筑面积的10%配置社会公共服务设施(居委会、业委会、治安联防站、服务站、文化活动室、老年康体活动室、生活垃圾收集房、环卫作业道班房等，其余建面统筹用于社区公共配套服务设施，原则上优先用于文化、养老等服务设施)。但地上计容建筑面积将不包括建成后无偿移交政府的上述10%社会公共服务设施了。 　　2) 公共环境空间：应设置不低于用地面积10%的公共环境空间(包含公共空间、公共通道等)，公共空间包括：儿童游戏场、健身点、球场及其它公共空间。 　　公共空间中应设置公共艺术作品(设施)，包括城市雕塑、装置艺术，经艺术化处理的城市家具和公共设施等，相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。 　　公共空间建成后24小时向公众开放,如结合商业部分设置的，由受让人负责运营管理;如结合住宅部分设置的，建成产权应无偿移交政府，由政府负责运营管理。 　　据笔者了解，近期挂牌的奉贤南桥、庄行镇地块已经执行上述土地新政了。前期中止的浦东医学园区、唐镇、长风3个住宅地块近期公告将恢复出让，并明确提出：将增设有关公用开放空间与公共服务设施等出让条件。此外，月浦镇即将推出一块商办用地，可能也要求配公共设施跟公共空间。 　　二、进一步加强商品住房用地交易资金来源监管。建立由市规划国土资源局、市金融办和金融监管机构等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，开展土地交易资金监管工作。 　　根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。 　　竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。 　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前上海土地市场特征来看，今年以来上海“地王”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”，一旦市场遇到调整，那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。 　　而现在上海土地市场，一旦有住宅类用地出让便是“地王”，即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的，一旦有风险就是系统性的风险。 　　再加上房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，房企在上海制造“地王”投资拿地的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。 　　因此，对于上海土地市场来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。 　　“沪六条”提出，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。 　　违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。这其实是在为房企拿地“降杠杆”，也是为了防止企业激进拿地导致地价普遍性上升而引发的系统性的风险。 　　从未来企业拿地的角度来看，由于杜绝拿地配资等“加杠杆”措施，这对于企业自有资金拿地的能力提出考验，未来真正有自有资金实力的开发商才有可能在上海房地产市场生存和发展。 　　三、进一步加强新建商品住房预销售管理。自2016年10月8日起，全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核(包括预售许可和现房销售备案)，对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。 　　加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管，不得擅自提价。房地产开发企业应当严格按照国家和本市商品住房销售管理规定，在销售现场醒目位置公示经备案的销售方案等内容，实行一房一价、明码标价制度，在规定时间内一次性公开上网销售。 　　严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，对有意规避限购、限贷等相关规定的行为，强化监管措施，加大管控力度。 　　四、严厉查处房地产市场违法违规行为。持续开展房地产开发企业和中介机构违法违规行为专项整治行动，进一步加大整治力度，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。 　　物价管理管理部门会同住建等部门加强对商品住房预销售价格的监督检查，依法严格查处各类价格违规行为。 　　从市场现状来看，同策咨询研究部数据显示，截止9月30日，2016年1-9月上海商品住宅成交面积1177.64万平方米，同比上涨16%，成交均价37395元/平方米，同比上涨19%，当前上海楼市已经呈现量价齐升的态势。 　　从市场去化压力来看，截止2016年9月30日，上海市商品住宅库存量已经降至707.39万平方米，按照3个月移动存销比来计算，市场去化周期已经缩短至5.03个月，从指标意义上来看，上海商品住宅市场仍然有价格上行的冲动。 　　因此，在中央精神的指导下，上海有必要强化执行现有“沪九条”的相关措施，发布“沪六条”相关内容。 　　从“沪六条”本项措施影响来看，政策提出，全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核(包括预售许可和现房销售备案)，对上市房源定价不合理的，坚决予以调整等等上述措施，同时，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为，其实对于四季度楼市影响还是较大的。 　　一些高端楼盘有可能因此会被限价或限售。据此，企业项目项目进度受阻，回款计划受阻，企业的运营成本会增加。同时，市场的库存量会增加，市场去化周期会回升。 　　这也就意味着，虽然短期内上海商品住宅基本面仍然没有去库存压力，但是，随着10月份“防泡沫”“沪六条”调控政策面执行的从严执行，市场去化周期会因为供应量的增加、销售量的减少而持续回升。 　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，10月份“沪六条”楼市调控政策从严执行后，新一轮的“控地王”降杠杆等措施也来了，房地产市场调整极有可能会因此而来临。 　　从市场的趋势来看，10月份“沪六条”新政从严执行，市场成交量势必会出现下滑，伴随着供应量的增加，为“银十”的市场带来一些不确定性。 　　预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在2017年年中左右的时间点出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及外环沿线“地王”频出的板块极有可能率先降价。 　　届时，如果企业没有做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。 　　从四季度房企策略来看，随着楼市新政不断从严执行，市场交易量和价格的指标势必会有其中一个率先调整。 　　笔者认为，未来一段时期内市场成交量势必会出现下滑，价格也很难再上涨了，这为今年第四季度的市场带来一些不确定性。从市场因素、房企冲刺销售业绩指标“量”的角度考虑，今年第四季度适合“跑量”为主的策略。 　　从2017年房企策略来看，上半年基本上为上海楼市供求双方博弈阶段，量和价格仍然势必会损失一个指标，笔者认为，上半年交易量势必会首先出现下滑，从三季度开始，个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标发生变化。 　　因此，对于房企来讲，总体上，2017年上半年应未雨绸缪提前跑量，争取更多的策略调整“窗口期”，防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。 　　到了下半年，房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成，同时，因为市场低迷期地价相对合理，房企可以进行拿地布局“换仓”，调整市场布局和城市布局，争取城市优质土地资源，争取2018年之后下一轮市场上行周期的发展机会。 　　五、全面实行存量住房交易资金监管制度。在已试点基础上，制定存量住房交易资金监管办法，全面实行二手存量住房交易资金监管。规范房地产企业经营行为，严禁从事首付贷、过桥贷、违规房抵贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。 　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前房地产经纪行业乱象主要表现在三个方面，一是房地产中介服务存在各式各样的违规行为; 　　二是房地产中介市场缺乏行业监管;三是法律制度不够完善，并且执行不到位;四是房地产交易双方自我保护意识不到位。 　　因此，需要建议一个第三方的监管平台，在第三方监管平台上，二手中介公司机构在这个平台上登记并统一验证，抓住源头，实时监管公司的日常交易行为，保证经纪行业交易的合法性、规范性。 　　同时，平台也对经纪人员实名验证，动态监控，以此来监管经纪人交易活动，对其交易行为进行合法性、合规性审查，对违规运作者予以曝光和执照暂停，使房地产交易全程公开化、透明化。 　　从本次“沪六条”关注的重点内容来看，“沪六条”提出：严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。 　　对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。本项措施是对“沪九条”措施的进一步强化和回应。 　　笔者认为，未来可能会从几个方面严禁“首付贷”的现象发生：一是加强对放贷机构的资金来源审查，如果是P2P资金(吸取个人投资资金而不是机构资金)来源的，这些肯定会严查，甚至马上终止; 　　二是，对放贷主体进行资格限制，如果没有消费贷款的牌照不允许放贷;三是，对于购房者这块，也会进行贷前承诺，承诺不使用首付贷，否则今后贷款信用可能会受到影响，可能因此而影响到自己的衣食住行; 　　4、对现行中介行业、房地产公司进行抽查，发现一个停止一个、处罚一个，不管规范金融市场，防止首付贷等行为影响金融系统正常运营。 　　六、加强政策解读和宣传 　　加强对房地产市场的监测、分析和研判，定期发布统一、规范的房地产市场信息。正确解读房地产市场监管措施和调控政策，及时澄清不实消息，稳定市场预期，引导理性消费。对编造谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为，加大查处力度，依法依规予以严肃处理。 　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，本项措施主要是引导舆论，引导市场预期，规范市场舆论环境。